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본서의 특징을 간략히 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 제1권의 민사소송에서 제2권의 민사집행까지의 방대한 전체적인 내용의 연결고리를 보다 쉽게 이해할 수 있도록 민사분쟁에서 실정법의 적용과 그에 따른 소장작성 그리고 판결을 받아 명도까지 이르는 전 과정을 각종서식과 이론, 판례 등을 예시하여 서술하였다. 둘째, 추상적이고 난해한 실정법인 민법이 절차법인 경매와의 관계에서 어떻게 응용되고 적용되는지를 알기 쉽게 풀이하여 어느 누구나 법리적인 관계를 이해할 수 있도록 기술하였고 문장구성은 현실적이며 이해하기 쉽도록 사례와 판례 그리고 도해를 많이 삽입하여 서술을 하였다. 셋째, 민사분쟁의 신속과 비용 절감 등을 위하여 도입한 전자소송에 대하여 어떻게 전자소송으로 민사소송을 제기하고 판결을 받아 부동산과 동산 등에 대하여 민사집행을 할 수 있는지 설명하였다. 넷째, 본서의 부동산경매 사례들은 가능한 실제 사례를 가지고 권리분석과 설명을 하고 있지만 일자와 금액 등은 일부 수정을 하였다. 그리고 부동산경매의 용어는 일반적·대중적으로 많이 사용하고 있는 ‘매수인’은 ‘낙찰자’, ‘경락인’, ‘매각’은 ‘낙찰’, ‘경락’ 등으로 쉽게 표현하여 내용을 이해하는 데 어려움이 없도록 하였다. 다섯째, 법의 규정이나 판례 등에 대한 사례해석, 해석론 그리고 적용 등에 대한 내용은 가능한 삭제를 하지 않고 현행법의 체계에서도 그대로 적용될 수 있도록 하였다. 또한 일부내용은 아예 삭제를 하지 않고 법원경매의 역사적인(Historical) 흐름의 이해 차원에서 그대로 유지하되 이에 대한 내용은 적절히 표시를 하였다. 여섯째, 본서는 이러한 이해관계인 들이 가능한 모두 조화로운 관계 속에 보호받을 수 있도록 다양한 방안으로 집필하였다. 그리고 실체법인 민법 등이 절차법인 민사집행(경매)과의 관계에서 어떻게 응용되고 효력이 발생하는지를 각종 사례와 판례 등을 통하여 살펴봄으로써 살아 움직이는 법의 실체를 알 수 있도록 하였다. 일곱째, 보전처분은 어떻게 하여야 하는지 그래서 본 사건의 민사소송을 어느 법원에 제기하고 소장은 어떻게 작성하여 법원에서 주장해야 하는지를 설명하여 확정판결을 받기까지의 전 과정을 이해할 수 있도록 하였다. 그리고 제2권에서는 제1권에서 받은 확정판결에 기하여 민사집행법에서 2/3 이상을 차지하는, 부동산집행을 어떻게 신청하여 매각절차가 이루어지는지 그리고 나중에 매각대금(낙찰대금)으로부터 어떠한 순위에 따라 배당을 받을 수 있는지를 제1권과 제2권을 유기적으로 연계 설명하여 민사사건의 전체적인 법리적인 관계를 각종 서식과 도해, 판례 그리고 실제 사례 등을 인용하여 최대한 쉽게 이해할 수 있도록 하였다. 여덟째, 공동저당, 지분경매, 관습법상 법정지상권, 유치권, 인수되는 후순위 권리, 파산 및 회생절차와 경매와의 관계, 임차인 등의 특수부동산에 대하여 구체적이며 실무적으로 설명을 하였다. 그리고 법정지상권과 일괄경매신청권은 일반거래에서 뿐만 아니라 금융기관에서도 여신업무와 밀접한 관련이 있어 양 제도의 차이점과 문제점을 사례로 설명하고 그에 대한 해결방안을 설명하였다. 그리고 민사소송과 민사집행은 실천학문이라 실무경향을 위주로 쉽고 간이하게 설명하였다. 위에 열거한 사항 외에도 본서는 일반인과 전문인 그리고 대학(원)생들이 제1권과 제2권의 “민사소송에서 민사집행까지”의 유기적인 전 과정을 학습함으로서 민사사건을 처음부터 배당 받기까지 쉽게 이해할 수 있도록 다양한 방법과 내용으로 구성하였다.

chapter 01 부동산에 대한 경매신청절차 1 제1절 부동산경매(입찰)의 의의 2 제2절 강제경매와 임의경매의 개시결정신청 4 제1항 강제경매 4 1. 강제경매는 무엇인가 4 2. 집행당사자 4 3. 신청서에 기재할 사항 11 4. 첨부서류 11 5. 경매신청비용 13 6. 집행법원 15 7. 강제경매개시결정 신청심사(재판) 16 8. 실체적 요건ㆍ절차적 요건 17 제2항 임의경매 19 1. 의의 20 2. 부동산 임의경매 신청서 23 3. 신청내용 24 4. 신청서류 27 5. 집행비용 29 6. 집행법원 29 7. 임의경매개시결정 심리(재판) 29 8. 실체적 요건ㆍ절차적 요건 30 9. 임의경매신청서 작성부터 접수까지 32 제3항 임의경매에 강제경매의 규정을 준용 50 1. 강제경매의 규정을 준용 50 2. 강제경매와 임의경매의 차이점 50 제3절 경매대상 목적물(감정평가의 대상물) 52 1. 토지의 정착물 52 2. 건물 52 3. 미분리의 과실 53 4. 입목 54 5. 미등기 부동산 54 제4절 경매의 대상에서 주의해야 할 목적물 56 1. 유공자 재산 56 2. 사립학교 재산의 경매 56 3. 유치원 부동산 57 4. 사찰부동산 57 5. 종중 부동산 58 6. 공장재단이나 광업재단 58 7. 한...국자산관리공사(KAMCO)와 법원경매가 경합된 경우 59 8. 자동차, 중기 및 항공기 60 9. 사회복지법인의 재산 60 10. 등기원인에 대하여 행정관청의 허가 등을 요하는 경우의 업무처리 예규 60 11. 농지취득자격과 경매 62 12. 토지별도등기와 경매 67 13. 대지권 미등기 70 chapter 02 경매진행절차 73 제1절 입찰의 준비 74 제1항 공과주관 공무소에 대한 최고 75 제2항 집행관의 임대차현황조사 76 1. 현황조사명령 76 2. 집행관의 조사사항 78 3. 현황조사보고서 78 4. 집행관의 부동산 경매·입찰 절차에서 현황조사시 유의사항 80 제3항 감정평가서의 작성 82 1. 최저경매가격의 결정 82 2. 경매대상목적물의 감정평가 83 제4항 매각(입찰)물건명세서 작성 91 1. 매각(입찰)물건명세서의 작성 92 2. 매각물건명세서의 기재사항 92 3. 위반의 효과 94 제5항 매각기일 및 매각결정기일의 지정ㆍ공고ㆍ통지 95 1. 기일의 지정 95 2. 공고 95 3. 통지 96 제2절 특별매각조건에 대한 재판 97 제1항 총설 97 제2항 법정매각조건 97 제3항 분할경매와 일괄경매 98 1. 분할경매 98 2. 일괄경매 99 제3절 경매의 매각방법 100 제1항 서설 100 제2항 입찰방법의 종류 101 1. 기일입찰 101 2. 기간입찰제 101 3. 1기일 2회 입찰제 103 제3항 준비서류 103 1. 입찰자 본인이 직접 입찰할 경우 103 2. 대리인에 의해 입찰할 경우 104 3. 법인이 입찰할 경우 104 4. 외국인이 대리인(내국인)을 통해 경매에 참가할 경우 104 5. 매수신청의 보증 및 보증서에 의한 담보의 제공 105 제4항 법원서류 열람방법 111 1. 서설 111 2. 법원서류 조사방법 112 제5항 입찰에 참가할 수 있는 자격 118 1. 입찰에 참가할 수 없는 사람 118 2. 공동매수신청 119 제6항 입찰시 주의사항 122 1. 입찰이 무효처리되는 경우 122 2. 변경이나 취하 등의 확인 123 제7항 입찰금액 산정 125 제4절 매각(낙찰)허가절차 127 제1항 매각(낙찰)기일 128 1. 매각기일 128 2. 이해관계인의 진술 129 제2항 매각을 불허가결정하여야 할 경우 134 1. 이해관계인의 이의가 정당한 경우 134 2. 입찰부동산이 양도할 수 없는 것이거나 집행정지사유가 발생하여 경매절차를 중지한 경우(민사집행법 121조 1호) 135 3. 낙찰자의 매수능력이 부족한 때(민사집행법 121조 2호) 135 4. 수개의 부동산을 입찰한 경우 1개의 부동산의 매득금으로 각 채권자의 채권을 변제함에 충분한 때(민사집행법 124조) 135 5. 최고가 입찰자가 정하여진 후 책임질 수 없는 사유로 부동산이 훼손된 경우 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때 136 6. 매수신청인의 보증금 반환 136 제3항 매각을 허가결정하여야 할 경우 137 1. 매각을 허가하여야 할 경우 137 2. 매각허가결정의 기재사항 137 제4항 매각허가결정에 대한 즉시항고 138 1. 매각(경락)허부 결정에 대한 불복방법 139 2. 항고의 제기방식 139 3. 항고할 때 보증금의 공탁 141 4. 항고심의 절차 143 제5절 대금의 납부 147 제1항 대금납부 147 1. 낙찰자의 대금지급의무 147 2. 매각대금의 지급시기 148 3. 낙찰자의 권리양도와 대금지급의무 149 4. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(약칭: 부동산실명법) 150 5. 낙찰자의 대금지급 불이행과 법원의 조치 154 제2항 송달불능의 경우 157 제3항 대금납부절차 158 1. 현금의 지급방법 158 2. 특별한 지급방법 159 제4항 경매의 하자와 소유권 취득 여부 162 1. 강제경매 162 2. 임의경매 163 제6절 납부해야 할 세금 164 1. 서설 164 2. 부동산을 취득할 때 납부해야 할 세율은 얼마인가? 164 3. 납부기간 및 사례 166 제7절 낙찰받은 부동산의 소유권이전등기방법 167 제1항 촉탁등기 신청시 발급받아야 할 서류 및 순서 167 1. 완납증명원ㆍ등기부등본 발급절차 167 2. 관할 구청(취득세 및 등록세 납부고지서 발급) 168 3. 관할 세무서(양도신고) 171 제2항 촉탁의 시기 174 제3항 촉탁할 등기 175 1. 소유권이전등기 175 2. 경락인이 인수하지 아니한 부동산 위의 부담의 기입의 말소 176 3. 경매신청기입등기의 말소 180 제4항 등기촉탁절차 181 1. 등기촉탁의 요령 181 2. 등기촉탁서의 기재사항 182 3. 등기촉탁서에 첨부할 서류 185 4. 등기촉탁비용 189 5. 촉탁신청서류 등 준비방법 189 6. 등기필증의 교부 191 제8절 공매제도 192 제1항 서설 192 1. 공매준비 193 2. 매각방법 194 3. 유찰계약방법 194 4. 사후관리 195 5. 비업무용 재산의 공매절차 196 제2항 체납압류재산의 공매방법 197 1. 공매대행의 절차 197 2. 체납압류재산의 공매절차 198 제3항 수의계약 199 제4항 공매제도의 장ㆍ단점 199 1. 장점 199 2. 단점 200 제9절 경매신청을 취하 및 정지시키는 방법 201 제1항 경매신청을 취하시키는 방법 201 1. 취하의 시기 및 요건 201 2. 취하할 수 있는 자 201 3. 취하의 방식 202 4. 취하 후의 처리 202 5. 낙찰자(최고가매수신고인 또는 매수인과 차순위매수신고인)의 동의없이 취하할 수 있는 방법 202 6. 낙찰자(최고가매수신고인 또는 매수인과 차순위매수신고인)의 동의를 받아 취하하는 방법 203 제2항 경매절차를 정지 및 취소시키는 방법 204 1. 서설 204 2. 강제집행의 필수적 정지·취소의 사유 205 3. 담보권의 실행 등을 위한 경매절차의 정지사유 206 4. 집행정지의 범위와 취소의 사유 207 제10절 경매에 있어서의 구제방안 211 제1항 집행에 관한 이의 211 1. 집행에 관한 이의 211 2. 이의의 대상 및 사유 212 3. 이의의 절차 212 4. 심리 및 재판 214 5. 이의신청 방법 214 제2항 즉시항고 215 제3항 청구이의의 소 216 1. 의의 216 2. 청구이의의 사유 216 3. 적용범위 217 4. 소제기의 시기 217 5. 심리와 판결 217 제4항 집행문 부여에 대한 이의신청 220 1. 의의 220 2. 적용범위 220 3. 이의의 원인 220 4. 심리와 판결 220 제5항 변제증서 등의 제출에 의한 경매절차를 정지시키는 방법 222 1. 입찰기일 이전에 변제증서를 제출한 경우 222 2. 입찰기일 이후에 변제증서를 제출한 경우 223 제6항 경매개시결정에 대한 이의신청을 한 경우 223 제7항 말소된 등기부등본, 확정된 청구이의의 승소판결이 제출된 경우 224 제8항 매도인의 담보책임과 부당이득의 관계 224 1. 의의 224 2. 매도인의 담보책임을 적용한 판례 225 3. 부당이득반환청구를 인용한 판례 226 4. 검토 228 제11절 잘못 낙찰받았을 때 구제받은 사례 229 1. 후순위권리자가 대위변제를 하고 경락인에게 인수를 주장하는 경우 229 2. 잔금지불 후 청구권보존에 의한 가등기권자가 본등기를 하여 경락인이 소유권을 상실한 경우 구제방법 234 3. 법정지상권자와 유치권자가 경락인에게 대항할 때 236 4. 임차인의 보증금을 경락인이 물어주어야 하는가? 241 5. 가장임차인이 경락인에게 대항력을 주장하여 보증금을 달라고 주장할 때 242 제12절 입찰보고서 247 제1항 국내 부동산 입찰보고서 247 제2항 국외 부동산 입찰보고서 256 제3항 입찰약정서 265 제13절 투자요령 267 1. 임야 267 2. 전세금으로 내집 마련 268 3. 자투리 땅 개발 269 4. 전원카페 269 5. 아파트 269 6. 상가건물 270 7. 대학가 인근지역의 부동산을 경매로 낙찰받아 임대사업 272 8. 외국인 상대의 임대사업 274 9. 관광 편의시설업(외국인 관광 도시민박업) 275 10. 농막 278 11. 임업인을 위한 산림경영관리사(농막) 281 12. 캠핑장 개발 284 13. 부동산 투자전략(정리) 286 chapter 03 경매의 핵심 권리분석 289 제1절 권리분석의 개념 290 제2절 말소기준권리 291 1. 서설 291 2. 권리분석의 종류 292 3. 말소기준권리 292 제3절 인수주의ㆍ소제주의 294 제1항 인수주의 294 1. 인수주의 핵심이론 294 2. 담보물권과 인수주의 296 3. 주택임대차와 인수주의 297 4. 그 외 권리와 인수주의 298 제2항 소제주의 299 1. 용익물권과 소제주의 300 2. 담보물권과 소제주의 300 3. 주택임대차와 소제주의 301 4. 그 외 권리와 소제주의 302 제4절 잉여주의 303 1. 의의 303 2. 우선채권의 범위 305 3. 매수신청 및 보증제공에 의한 경매절차의 속행 308 4. 경매절차의 취소 310 5. 잉여주의 위반의 효과 310 제5절 핵심사례연습 311 제1항 인수주의 311 1. 인수주의 사례분석 311 2. 인수주의 핵심이론 312 제2항 소제주의 313 1. 소제주의 사례 313 2. 소제주의 핵심이론 314 제3항 대위변제 314 제4항 말소기준권리의 사례분석 317 1. 가압류가 말소기준인 경우 317 2. 담보가등기가 말소기준권리가 된 경우 319 3. 강제경매 및 임의경매등기일이 말소기준권리 321 chapter 04 권리분석실무 323 제1절 소유권과 경매 324 제1항 소유권 취득의 범위 324 1. 기준 324 2. 범위 324 3. 제시외 물건과 입찰외 물건 326 제2항 공유 327 1. 의의 327 2. 공유관계의 성립 327 3. 공유의 내부관계 328 4. 공유물의 대외관계 329 5. 공유자의 우선매수신청권 제도 331 제3항 공유부동산의 분할 334 1. 의의 334 2. 공유부동산의 매각조건 335 3. 공유지분 위에 설정된 담보물권 337 제4항 집합건물의 구분건물과 대지권 339 1. 의의 339 2. 구분소유권과 대지권 339 3. 집합건물의 구분건물에 대한 강제집행 341 4. 집합건물의 대지집행 342 제2절 지상권과 경매 345 제1항 지상권의 의의 및 성질 345 제2항 지상권과 임차권 345 제3항 지상권의 취득 346 1. 법률행위에 의한 취득 346 2. 법률의 규정에 의한 취득 346 제4항 지상권의 존속기간 354 1. 존속기간을 정한 지상권 354 2. 존속기간을 정하지 않은 경우 354 3. 계약의 갱신과 존속기간 355 제5항 지상권의 효력 355 1. 토지사용권과 상린관계 355 2. 지상권의 처분 356 3. 지료증감청구권 356 4. 지료체납의 효과 356 제6항 지상권과 경매의 관계 356 제7항 지상권의 소멸 357 1. 소멸사유 357 2. 지상권 소멸통지 357 3. 소멸의 효과 357 제3절 법정지상권과 경매 358 제1항 법정지상권제도의 이론적 배경 및 근거 358 제2항 법정지상권의 유형 359 1. 민법에 의한 법정지상권 359 2. 전세권상의 법정지상권 360 3. 입목법상의 법정지상권 360 4. 담보가등기의 법정지상권 361 5. 지상권과 임차권의 비교 361 제3항 민법에 의한 법정지상권의 성립요건 362 1. 서설 362 2. 법정지상권의 성립요건 362 제4항 법정지상권의 성립시기 및 범위 377 1. 성립시기 378 2. 법정지상권의 범위 378 3. 지료청구 378 4. 법정지상권의 소멸 383 5. 법정지상권의 존속기간 383 제5항 법정지상권 양수인의 법적 지위 384 제6항 법정지상권과 일괄경매신청권의 관계 385 1. 의의 385 2. 법정지상권의 성부 386 3. 일괄경매신청권의 가부 393 제4절 전세권과 경매 400 제1항 전세권의 의의 400 제2항 전세권의 권리분석 400 1. 전세권이 소멸되는 경우와 인수되는 경우 400 2. 기한의 정함이 없는 전세권 402 3. 주택임대차보호법상의 임차인으로서 전세권을 설정한 경우 402 4. 전소유자가 주택의 임차인으로서 대항력과 전세권까지 가지고 있는 경우 403 제3항 전세권이 대항력 유무의 기준이 될 수 있는지 404 제4항 전세권에 기한 경매신청방법 405 1. 전세권등기가 되어 있는 경우의 경매신청 405 2. 전세권등기를 하지 않은 경우의 경매신청 405 제5절 유치권과 경매 407 제1항 서설 407 1. 유치권의 의의 407 2. 유치권의 법적 성질 408 제2항 유치권의 성립요건 408 1. 유치권의 목적물 408 2. 채권과 목적물의 견련성 408 3. 채권의 변제기 409 4. 목적물의 점유 409 5. 불법행위로 인한 점유가 아닐 것 410 제3항 유치권의 효력 410 1. 유치권자의 권리 410 2. 유치권자의 의무 411 제4항 경매에서 유치권의 성립문제 412 1. 필요비와 유익비의 성립요건 413 2. 경매실무에서의 필요비와 유익비 414 제5항 유치권의 소멸 415 1. 유치권의 일반적 소멸사유 415 2. 유치권에 특유한 소멸사유 416 제6항 유치권의 주장에 따른 경락인 구제방안 416 1. 경락인이 유치권자의 피담보채권액을 변제해야 하는지 여부 416 2. 유치권이 성립하여 경락인에게 주장하는 경우 416 3. 유치권이 성립하지 않은 경우에 낙찰자와의 관계 417 4. 검토 418 제7항 유치권에 대한 판례의 경향 418 1. 의의 418 2. 판례의 경향 419 제6절 저당권과 경매 423 제1항 저당권의 의의 423 제2항 저당권의 성질 423 1. 저당권의 성질 423 2. 설정등기 424 3. 저당권의 객체 424 4. 저당권을 설정할 수 있는 채권 424 5. 부동산공사수급인의 저당권설정청구권 425 6. 법정저당권의 성립 425 제3항 저당권의 효력 425 1. 저당권의 효력이 미치는 범위 425 2. 우선변제적 효력 429 3. 저당권의 실행 430 4. 저당권의 침해에 대한 구제 431 제4항 저당권의 처분 및 소멸 433 1. 저당권의 처분 433 2. 저당권의 소멸 433 제5항 특수저당권 434 1. 근저당 434 2. 공동저당 437 3. 근저당권의 효력 447 4. 근저당권의 변경과 소멸 449 제6항 저당권과 경매 452 1. 매각허가 전 임차인이 최초근저당을 말소하여 경락인에게 대항력을 주장하는 경우 452 2. 말소된 가처분권자가 살아나 경락인에게 대항하는 경우 453 3. 저당권자가 청구금액을 확장하고 싶은 경우 454 4. 대지권 없는 아파트를 낙찰받을 때 455 5. 전유부분에만 설정한 저당권의 효력이 대지권에도 미치는지 여부 456 6. 구건물에 설정된 저당권이 이후 신축한 건물에도 효력이 미치는지 여부 458 7. 저당권설정 이후 설정된 청구권 보전에 의한 가등기의 말소 여부 458 8. 저당지상의 건물에 대한 일괄경매신청 459 9. 근저당권의 무효ㆍ취소 459 제7절 환매등기의 권리분석 460 제1항 의의 460 제2항 환매의 요건 460 제3항 환매권의 효과 461 제4항 환매와 경매 461 제8절 경매평가 대상물의 권리분석 463 1. 의의 463 2. 부합물 463 3. 종물 및 종된 권리 464 4. 미분리의 천연과실 465 5. 과수원 466 제9절 부동산등기 467 제1항 의의 467 제2항 등기의 형식적 유효요건 467 제3항 등기의 실질적 유효요건 468 제4항 등기종류 468 1. 등기의 내용에 따른 분류 468 2. 등기의 방식에 따른 분류 469 3. 등기의 효력에 따른 분류 469 4. 등기의 절차 471 5. 등기청구권 472 6. 등기의 효력 473 7. 경매 관련 등기 474 chapter 05 주택임대차보호법상의 권리분석 481 제1절 주택임대차보호법의 개념 482 제1항 주택임대차보호법의 의의 482 1. 의의 482 2. 주택임대차보호법의 적용관계 484 제2항 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는 건물 486 제2절 주택임대차의 존속기간 488 제1항 존속기간을 약정하는 경우 488 제2항 법정갱신 및 존속기간을 약정하지 않은 경우 488 1. 묵시적 갱신(법정갱신)의 경우 계약의 해지 489 2. 계약의 해지 489 3. 임차인의 계약갱신요구권 490 제3항 임차권의 해지 490 제4항 경매의 경우 계약해지와 배당요구신청 491 1. 경매의 경우 계약의 해지 491 2. 배당요구신청 493 3. 이해관계인이 될 수 있는 기한 494 제3절 경매에서 주택임대차보호법의 효력 496 제1항 대항력 496 1. 개념 496 2. 주택임차권의 대항요건과 존속 498 3. 대항력의 내용 505 4. 중간임차권자의 법적 지위 507 제2항 경매에서 임차인의 대항력 효력 512 1. 가압류일자 이전에 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 경우 512 2. 담보가등기 설정일 이전 임차인의 대항력 취득 514 제3항 확정일자와 전세권등기 516 1. 확정일자란 무엇인가? 516 2. 확정일자의 성립요건 517 3. 주택임대차계약의 신고 518 4. 확정일자의 효력 519 5. 경매에서 임차인의 확정일자 효력 521 제4항 임대차 보증금 중 일정액을 최우선 변제받는 방법 528 1. 보증금 중 일정액의 보호 528 2. 소액임차인이 많은 경우에도 전액을 받을 수 있는가? 530 3. 이외 내용 532 4. 계약시의 총채무액 확인(소액임차인 보호) 534 5. 근저당권의 목적물인 대지 위의 미등기인 주택에 임대차계약을 체결하고 주민등록전입을 한 경우 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있는지 여부 535 제5항 주택임차권등기 537 1. 주택임차권등기의 내용 538 2. 주택임차권등기의 사례 539 제6항 주택임대차보호법의 분석방법(경매에서 실패하지 않으려면 4가지 권리분석을 일일이 하는 습관을 가져야 한다) 540 1. 기본이론 540 2. 중급이론 543 3. 고급이론 546 제7항 차임증감의 청구권 549 제8항 주택임차권의 승계 549 제9항 임차주택의 경매 및 임대인의 담보책임 550 1. 임차주택의 경매 550 2. 임대인의 담보책임 552 제10항 주택임대차 질문ㆍ답변 553 1. 임차인의 보증금액 주제방안 553 2. 상계신청 557 3. 점유보조자를 통해 점유하고 있는 경우 558 4. 가족의 일부만 주민등록전입을 한 경우 559 5. 점포건물을 임차하였으나 후에 주거용으로 개조한 경우 559 6. 사실혼관계(동거)에 있는 사람의 경우 560 7. 세대합가로 낙찰자의 임차인 보증금 인수가능여부 561 8. 소액임차인이 사해행위취소의 대상으로 배당에서 제외되는 경우 561 chapter 06 상가건물 임대차보호법 권리분석 565 제1절 목적 566 제2절 적용범위 567 제1항 일정한 보증금액의 보장 567 제2항 상가건물에의 적용 569 제3항 갱신기간 571 제3절 대항력 575 제1항 의의 575 제2항 요건 576 1. 건물의 인도 576 2. 사업자등록 576 제3항 효력 576 1. 일반매매의 대항력 576 2. 경매에서의 대항력 577 제4절 보증금의 회수 579 제1항 서설 579 제2항 확정일자에 따른 우선변제적 효력 579 1. 의의 579 2. 확정일자의 요건 580 3. 확정일자의 효력 580 제3항 소액임차인 최우선변제 581 1. 의의 581 2. 요건 581 3. 효력 584 제5절 임차권등기 585 제1항 의의 585 제2항 요건 585 1. 임대차가 종료하였을 것 586 2. 보증금을 반환받지 못했을 것 586 제3항 신청절차 586 1. 신청에 필요한 서류 586 2. 신청법원 586 3. 기각결정에 대한 항고 587 4. 등기비용의 청구 587 제4항 임차권등기의 효력 587 1. 대항력과 우선변제권의 취득 및 유지 587 2. 최우선변제의 제한 588 3. 민법 제621조의 임차권등기와의 관계 588 제6절 상가건물의 권리금과 경매의 관계 589 제1항 상가권리금에 대한 주요 내용 589 1. 개요 589 2. 방해금지의무와 손해배상 589 3. 방해금지의무 면제사유 590 제2항 상가권리금과 경매의 관계 591 1. 매수인에게 대항력 있는 임차인 591 2. 매수인에게 대항력 없는 임차인 592 제7절 상가임대차의 존속의 보장 593 제1항 존속기간을 약정한 경우 593 1. 최단기간의 제한 593 2. 최장기간의 제한 593 제2항 계약의 갱신요구청구권 등 594 1. 임차인의 계약 갱신요구청구권 594 2. 법정갱신 597 제8절 차임 등의 증감청구권 600 제1항 증감청구 600 제2항 월차임 전환시 산정율의 제한 601 제3항 전대차 관계에 대한 적용 602 1. 계약갱신청구권ㆍ차임증감청구권ㆍ차임전환시 산정율 제한 602 2. 전차인의 계약갱신청구권의 대위행사 602 제9절 등록사항 등의 열람ㆍ제공 603 제1항 열람ㆍ제공 603 제2항 특징 604 제10절 임차상가의 경매 및 임대인의 담보책임 605 제1항 임차상가의 경매 605 1. 민사집행법 제41조의 적용배제 605 2. 임차인의 보증금을 경락인이 인수 605 3. 임차건물의 반환과 보증금의 수령 606 4. 이의신청 607 제2항 임대인의 담보책임 607 1. 일반매매의 매수인 보호 607 2. 경매에서의 낙찰자 보호 608 3. 동시이행의 항변권 608 제11절 기타 규정 609 제1항 내용 609 제2항 해석 610 chapter 07 인도명령 및 가옥명도소송 611 제1절 인도명령 612 제1항 인도명령의 의의 612 제2항 인도명령집행의 요건 614 제3항 인도명령의 집행 616 제2절 명도소송 620 1. 명도소송의 의의 620 2. 명도소송의 대상자 620 3. 가옥명도청구의 소와 점유이전금지 가처분의 필요성 621 4. 가옥명도집행 622 제3절 인도ㆍ명도의 집행유형 623 1. 의의 623 2. 집행개시 623 3. 폐문집행 624 4. 저항집행 625 5. 부부공유의 유체동산에 대한 압류 625 6. 명도완료 후 재침입시 법적 대응방법 625 제4절 협의명도 627 1. 협의명도의 의의 627 2. 협의명도방법 628 chapter 08 배당 633 제1절 배당요구절차 634 제1항 배당받을 채권자 635 1. 배당요구를 하지 않아도 배당받을 수 있는 채권자 635 2. 배당을 요구해야 배당받을 수 있는 채권자 637 제2항 배당요구의 방식 640 제3항 배당요구를 할 수 있는 시기 642 1. 시기 642 2. 종기 643 3. 배당절차의 도해 및 진행기간표 644 제4항 배당요구에 대한 집행법원의 처리 645 1. 배당요구신청서 접수 645 2. 배당요구의 통지 645 3. 배당요구채권자에 대한 통지 646 제5항 배당요구의 효력 647 1. 배당요구의 효력발생시기 647 2. 배당요구채권자에게 인정되는 권리 647 3. 배당요구를 하지 아니한 경우의 불이익 647 제6항 채권계산서 648 1. 채권계산서의 제출 648 2. 채권계산서의 확장 648 3. 경매신청권자의 청구금액 확장 649 4. 채권계산서를 제출하지 않은 경우 650 5. 채권신고의 최고 및 불신고의 효과(민사집행법 84조 4항ㆍ5항, 동법 148조 3항ㆍ4항) 650 제2절 배당순위 655 제1항 서설 655 제2항 각 권리자의 배당순위 658 1. 제1순위(집행비용) 658 2. 제2순위(제3취득자의 비용상환청구권) 658 3. 제3순위(우선특권) 659 4. 제4순위(당해세) 663 5. 제5순위(국세ㆍ지방세의 법정기일 전에 설정된 저당권ㆍ전세권에 의하여 담보되는 채권) 666 6. 제6순위(일반임금) 668 7. 제7순위(조세채권) 669 8. 제8순위(공과금) 669 9. 제9순위(일반채권) 671 제3절 배당사례 672 제1항 가압류 후 저당권자ㆍ확정일자 받은 임차인의 배당관계 672 1. 입찰물건표 672 2. 이해관계인 일람표 673 3. 배당표 675 4. 종합분석 676 5. 관련된 판례 677 제2항 당해세ㆍ저당권ㆍ가압류ㆍ담보가등기 간의 배당관계 678 1. 입찰물건표 678 2. 이해관계인의 일람표 679 3. 배당표 680 4. 배당계산방법 681 5. 관련된 판례 681 제3항 국민연금ㆍ저당권ㆍ조세채권 683 1. 사례 683 2. 배당분석 684 3. 판례 685 4. 종합분석 686 제4항 저당권ㆍ당해세ㆍ소액임차인 687 1. 사례 687 2. 배당분석 687 3. 종합분석 688 제5항 가압류ㆍ근저당권ㆍ조세ㆍ가압류 689 1. 사례 689 2. 배당분석 689 3. 종합분석 690 제4절 배당금 지급 691 제1항 배당기일의 준비 691 1. 배당기일의 지정 및 소환 691 2. 배당표의 작성 692 제2항 배당기일 698 1. 배당기일의 실시 698 2. 배당이의의 소 703 3. 배당의 실시 706 chapter 09 경매핵심 사례분석 715 1. 주의해야 할 대항력 있는 임차인 716 2. 임차권등기를 하고 이사한 경우 719 3. 속아버린 재건축 아파트 대지지분과 관리비 726 4. 반쪽만 나온 주택 낙찰받아도 되는가 730 5. 경매로 나온 공장 733 6. 낙찰받고 소유권이전등기 후 팔아서 세금납부까지 736 7. 임차인의 특수주소변경 757 8. 환매등기를 경락인이 인수하는 경우 759 9. 임차인이 부정각서를 쓰고 난 후 임차인이라고 주장하는 경우 761 10. 외국인이 임차인으로 되어 있는 아파트를 낙찰받으려는 경우 766 11. 무분별한 항고로 경락인이 골탕먹는다(구민사소송법과 비교) 771 12. 전차인이 임차인의 대항력을 승계할 수 있는지 여부 777 13. 공유자우선매수권 782 14. 도로와 경매전략 786 15. 구분소유자의 대지사용권 789 16. 대지사용권의 존재를 모르는 제3자의 의미 793 17. 대지사용권에 기한 임료산정과 구분소유권의 매도청구권 797 18. 펜션개발 및 필지분양 808 19. 부동산경매신청에서 명도집행까지－사례ㆍ서식ㆍ이론－ 812 부록 847 [1] 부동산 등에 대한 경매절차 처리지침(예규) 848 [2] 경매절차진행사실의 주택임차인에 대한 통지 879 [3] 부동산경매의 절차도 881 [4] 부동산경매진행기간표 882 판례색인 885 사항색인 895

[머리말] 광활하고 정교한 대우주(Great Universe) 속의 작은 지구 안에서 살아가고 있는 우리들은 어느 생명체보다도 치열한 경쟁과 복잡한 사회구조 속에 살아가고 있다. 오랜 세월 동안 농경사회와 자연생활을 하던 사회구조와 달리 현 시대는 100여년 사이에 엄청난 변화와 격동의 시대를 살아오면서 4차 산업혁명인 AI(Artificial Intelligence)시대로 접어들고 있으며 인간의 자연파괴와 자원 고갈로 우주를 향하여 나아가고 있다. 다른 생명들은 본능적인 자연의 흐름에 따라 살아가고 있지만 인간의 세계는 다양하고 복잡한 사회구조와 수많은 분쟁 속에서 살아가고 있다. 이러한 사회구조일수록 서로가 지켜야 할 사회규범이 없다면 인간의 세계는 무법천지의 세계가 될 것이다. 그래서 모든 국가들은 현 시대를 살아가면서 가장 공평하고 정의로운 규칙을 만들어 놓고 그 약속(Promise)을 위반한 경우에는 제재를 할 수 있도록 법(Law)이라는 사회규범을 만들어 놓고 있다. 이러한 법은 크게 실체법과 절차법으로 구분할 수 있고 실체법은 민법, 상법 등과 절차법인 민사소송법, 민사집행법 등으로 이루어져 서로 유기적으로 연계되어 효력을 발생하게 되는데 그중 현대사회에서 제일 중요한 법은, 법의 마지막 단계이면서 꽃이라고 할 정도로 중요한 부동산 민사집행(부동산경매)이라고 할 수 있다. 옛말에 “길은 로마로 통한다”는 격언이 있듯이 당사자 사이에 민사분쟁은 궁극적으로 민사집행을 통하여 만족을 얻을 수밖에 없다. 그래서 천하에 아무리 자랑할 만한 명문의 확정판결문을 받았더라도 법의 마지막 단계에 해당하는 민사집행에 의하여 실효성이 인정되지 않는다면 그 판결문은 한낱 종잇조각에 불과하게 된다. 그런데 민사집행은 민사집행법만 알아서는 법리적인 관계가 작용이 안 되고 민법 등의 실체법과 민사소송법 등의 절차법이 서로 유기적으로 연계될 때 실무적으로나 학문적으로 효력이 발생하게 된다. 저자는 그간 대학과 관공서 등에서 민법과 민사소송법, 그리고 민사집행법(경매) 등에 대하여 오랜기간 동안 교육과 연구 그리고 실무를 하여 오면서 대학(원)생과 전문인, 그리고 일반인들이 다양한 민사사건에서 벌어지는 분쟁을 어떠한 법리적인 관계로 실체법을 적용하여 민사소송을 제기하고 판결을 받는지, 그리고 그 판결문에 기하여 부동산, 동산, 채권 등에 민사집행을 신청하여 그 낙찰대금으로부터 어떠한 배당순위에 의하여 채권을 회수할 수 있는지, 민사소송과 민사집행의 전 과정을 유기적으로 연계하여 쉽게 이해할 수 있고 실속있는 내용의 전문법서를 생각하게 되었다. 그리고 기존에 나와 있는 책들은 민사소송과 민사집행(경매)의 내용이 서로 일련의 과정으로 연계되어 있는데도 각각 독립해서 다루고 있기 때문에 막상 분쟁이 발생하여 소송을 제기하고 판결을 받았더라도 어떻게 민사집행을 신청하여 배당까지 이루어지는지, 권리와 의무의 실체를 규율하는 실체법에서부터 민사집행까지의 전체적인 연계가 되어 있지 않기 때문에 제일 중요한 민사집행단계에서 곤경에 처하거나 위험에 빠지는 경우가 상당히 많다. 그래서 본서의 대제목을 “민사소송에서 민사집행까지”라고 정하여 제1권은 “민사소송에서 민사집행까지(Ⅰ) - 민사소송에서 부동산·채권·동산 압류까지 -”로 하였으며 제2권은 “민사소송에서 민사집행까지(Ⅱ) - 민사소송에서 부동산집행까지 -”로 정하였다. 그리고 제1권에서는 소송을 제기하여 판결을 받아 부동산·채권·동산에 대한 압류를 하고 제2권에서는 제1권의 민사소송 등의 판결문을 가지고 부동산집행을 하는 시리즈(Series)로 집필하여... 본서를 통하여 민사사건의 처음부터 시작하여 배당을 받아 종결되기까지의 전 과정을 서로 유기적으로 연계·융합하여 다양한 민사분쟁이 해결되는 관계를 조감(see the entire view) 할 수 있도록 집필하였다. 그리고 현재의 부동산경매제도는 법학과 부동산학문 중 꽃에 해당한다고 할 정도로 중요한 학문분야임에도 불구하고 법의 사각지대로 가장 소외받는 분야로 취급받아 왔다. 그래서 학계와 법조계, 실무계에 계신 분들과 뜻을 같이 하여 작년에 국내 최초로 한국부동산경매학회를 창립하여 위와 같은 내용의 실무적이며 학문적인 전문서가 더욱 필요하다는 점을 느끼게 되었다. 이에 대한 본서의 특징을 간략히 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 제1권의 민사소송에서 제2권의 민사집행까지의 방대한 전체적인 내용의 연결고리를 보다 쉽게 이해할 수 있도록 민사분쟁에서 실정법의 적용과 그에 따른 소장작성 그리고 판결을 받아 명도까지 이르는 전 과정을 각종서식과 이론, 판례 등을 예시하여 서술하였다. 따라서 하나의 사건이 실정법과 민사소송뿐만 아니라 민사집행신청에서 배당과 명도에까지 이르는, 각각의 연결고리를 설명하여 제1권의 민사소송 내용이 제2권의 민사집행의 각 단계에서 전체적인 내용을 이해하는데 도움이 되고자 하였으며 가능한 쉽게 이해할 수 있도록 하였다. 본서에서는 이러한 일련의 전체과정들을 연계하여 설명함으로써 민법은 알고 있지만 소송은 제기할 수 없고, 소송을 통하여 판결은 받았지만 어떻게 경매를 신청할지 몰라 결국 채권회수도 하지 못하고 소멸시효로 집행권원이 종잇조각이 되어 버리는 일이 없도록 하였다. 둘째, 민사집행은 단순한 민사집행법만 알아서는 안 되고 민법, 공법 등의 실체법과 민사소송법, 민사집행법 등의 절차법을 서로 유기적으로 연계하여 적용할 때 법리적인 관계가 작용을 하게 된다. 그래서 민사소송과 민사집행은 바늘과 실의 관계와 비유되듯이 밀접한 관계로 연계되어 효력이 발생한다. 이러한 민사집행은 실체법과 절차법, 그리고 부동산학문을 포함하고 있는 종합학문으로 제일 복잡하고 난해한 분야에 해당한다. 따라서 추상적이고 난해한 실정법인 민법이 절차법인 경매와의 관계에서 어떻게 응용되고 적용되는지를 알기 쉽게 풀이하여 어느 누구나 법리적인 관계를 이해할 수 있도록 기술하였고 문장구성은 현실적이며 이해하기 쉽도록 사례와 판례 그리고 도해를 많이 삽입하여 서술을 하였다. 셋째, 민사분쟁의 신속과 비용 절감 등을 위하여 도입한 전자소송에 대하여 어떻게 전자소송으로 민사소송을 제기하고 판결을 받아 부동산과 동산 등에 대하여 민사집행을 할 수 있는지 설명하였다. 넷째, 본서의 부동산경매 사례들은 가능한 실제 사례를 가지고 권리분석과 설명을 하고 있지만 일자와 금액 등은 일부 수정을 하였다. 그리고 부동산경매의 용어는 일반적·대중적으로 많이 사용하고 있는 ‘매수인’은 ‘낙찰자’, ‘경락인’, ‘매각’은 ‘낙찰’, ‘경락’ 등으로 쉽게 표현하여 내용을 이해하는 데 어려움이 없도록 하였다. 다섯째, 부동산경매에 관한 법의 규정은 사회현실과 밀접한 관계가 있기 때문에 얼마 시행되지 않고 변경이나 삭제되는 법들이 많다. 그러나 실질적·법리적인 관계는 변경된 새로운 조문만 적용하면 동일하게 효력을 발생하는 법들도 상당히 많이 있다. 그래서 이러한 법의 규정이나 판례 등에 대한 사례해석, 해석론 그리고 적용 등에 대한 내용은 가능한 삭제를 하지 않고 현행법의 체계에서도 그대로 적용될 수 있도록 하였다. 또한 일부내용은 아예 삭제를 하지 않고 법원경매의 역사적인(Historical) 흐름의 이해 차원에서 그대로 유지하되 이에 대한 내용은 적절히 표시를 하였다. 여섯째, 부동산경매는 사법과 공법, 부동산학 등 다양한 법 등이 관련되어 있고 강제집행이 이루어지기 때문에 채권자와 채무자, 임차인 그리고 입찰자 사이에 이해관계가 첨예하게 대립되는 경우가 많다. 따라서 본서는 이러한 이해관계인 들이 가능한 모두 조화로운 관계 속에 보호받을 수 있도록 다양한 방안으로 집필하였다. 그리고 실체법인 민법 등이 절차법인 민사집행(경매)과의 관계에서 어떻게 응용되고 효력이 발생하는지를 각종 사례와 판례 등을 통하여 살펴봄으로써 살아 움직이는 법의 실체를 알 수 있도록 하였다. 일곱째, 민사집행은 실무적으로나 학문적으로 중요한 학문영역인데도 법과대학에서는 필수과목이 아니며 각종 국가시험에서도 제외되고 있다. 그리고 법의 방대함으로 인하여 법과대학에서는 권리와 의무의 실체를 규율하고 있는 실체법인 민법 등을 따로 배우고 나중에 고학년일 때 실체법을 실현하기 위한 절차법인 민사소송법도 각기 따로 배우기 때문에 민법이나 상법 등은 상당히 많이 알고 있는데도 이를 실현하기 위한 민사소송법과 연계가 되지 않아 판결을 제대로 받을 수 없거나 확정판결은 정상적으로 받았지만 이 중 제일 중요한 민사집행을 배우지 않아서 앞에서 어렵게 실체법을 알고 민사소송까지 제기하여 받은 확정판결문이 제일 중요한 민사집행 단계에서 종잇조각이 되어 버리는 Mechanism of Education으로 되어 있다. 따라서 본서는 이러한 Mechanism을 보완하기 위하여 제목을 “민사소송에서 민사집행까지”라고 정하고 제1권은 민사소송편, 제2권은 민사집행편의 Series로 집필하여 본서를 통하여 민사사건의 처음부터 시작하여 배당을 받아 종결되기까지의 전 과정을 조감할 수 있도록 집필하였다. 예컨대 제1권 60면에서 주택임대차 분쟁이 발생한 경우 어떠한 주택임대차보호법이 적용되어 해결을 하여야 하는지 그리고 보전처분은 어떻게 하여야 하는지 그래서 본 사건의 민사소송을 어느 법원에 제기하고 소장은 어떻게 작성하여 법원에서 주장해야 하는지를 설명하여 확정판결을 받기까지의 전 과정을 이해할 수 있도록 하였다. 그리고 제2권에서는 제1권에서 받은 확정판결에 기하여 민사집행법에서 2/3 이상을 차지하는, 부동산집행을 어떻게 신청하여 매각절차가 이루어？

전장헌 [저]

단국대학교 일반대학원 법학박사(민사법 전공), Northwestern University School of Law Master of Laws(미국 법학석사)를 수료했다. Visiting Scholar University of Washington, 한국금융연수원(전국은행 연수기관) 자문교수, 한국연구재단 학술서 심사위원, 한국고시 민법전문위원, KBS-TV, 매일경제신문 등 출연, 충남도청 평생교육원장 채용 면접위원, 사)한국지적재산권 법제연구원 책임연구원, 단국대학교 지역경제연구소 자문위원, 한국산업인력공단/국민건강관리공단 외래교수, 천안시청 자문위원, 대전지방법원 천안지원 민사ㆍ가사 조정위원, 소방공무원 경력직(변호사)채용 면접위원, 법무부 법 교육 강사, 건국대ㆍ중앙대ㆍ성균관대ㆍ한양대 등 외래교수, 한세대학교 민법 전임교수, 한국대학협의회 출제위원 등, , 한국부동산경매법제연구원 원장, 한국부동산법학회 부회장/편집위원, 한국부동산학회 경기권 회장/편집위원, 한국법학회 수석부회장/편집위원, 한국부동산경매학회 초대회장, 사)한국법학회 제20대 회장, 단국대학교 특수대학원 특수법무학과 주임교수, 단국대학교 법정대학 법무행정학과 교수/학과장을 지냈다. 한국법학회 최우수 논문상, 건국대학교 법학과 Best Teaching Award를 수상했다.