○이 책은 27년간 실무 경험을 토대로 한 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 종합해설서이다.
○공익사업이 시행됨에 따라 벌어지는 토지수용보상 문제를 종합적으로 해설한 책이다.
〈공익사업에 따른 강제 토지수용보상에 대한 실무 종합해설서〉
우리나라는 1년에 토지보상금만 약 10조원이 풀릴 정도로 많은 공익사업이 진행된다. 이러한 공익사업을 시행하려면 당연히 토지를 취득하여야 한다. 이때 사업시행자와 토지소유자간에 협의가 이루어지지 아니하면, 결국 수용절차를 진행하여 토지를 강제로 취득한다. 이 책은 이러한 공익사업이 시행되는 경우에 강제수용을 하기 위한 법률인 「공익사업을 위한 토지 등의 보상에 관한 법률」(약칭 : 토지보상법)에 대한 종합해설서이다.
이 책은 저자들의 27년간 실무경험(재판, 자문, 실제 수용 등)을 토대로 집필된 것으로, 토지수용보상에 대한 이론 및 판례를 집대성해 놓았고, 나아가 서식까지 기술해 놓아, 법조인·교수·사업시행자·감정평가사·수험생·학생·일반인 등 토지보상에 관심 있는 사람 모두가 볼 수 있도록 토지수용보상에 관한 전 분야를 망라하고 있다.
2022년 개정판의 특징은 다음과 같다.
① 「토지보상법」에 관한 종합해설서를 지향하여 전분야를 해설함으로써, 법조인, 교수, 사업시행자, 감정평가사, 토지소유자, 수험생, 학생, 보상대상자 등 토지보상에 관심 있는 사람 모두가 볼 수 있도록 하였습니다.
② 2022년 3월 말까지의 중요한 법 개정사항, 판례·유권해석과 쟁점을 반영하였습니다. 특히 판례 위주로 서술하여 살아있는 책이 되도록 노력하였습니다.
? 독자들이 찾아보기 편하도록 「토지보상법」의 조문 순서와 장을 그대로 따라, 제1장 총칙, 제2장 공익사업의 준비, 제3장 협의에 의한 취득 또는 사용, 제4장 수용에 의한 취득 또는 사용, 제5장 토지수용위원회, 제6장 손실보상 등, 제7장 이의신청 등, 제8장 환매권, 제9장 벌칙 순서대로 집필하였습니다.
④ 소득창출형 이주대책 및 생활대책의 의미와 그 사례를 국내최초로 소개하여 완전보상에 기여하고자 하였습니다.
⑤ 그동안 미흡했던 부분을 보완하고, 오타와 판례변경과 법 개정으로 인한 일부 내용의 오류를 바로잡았습니다.
⑥ 판례의 원문을 줄이고, 불필요한 내용을 삭제하여, 조금이라도 내용을 줄여, 독자의 부담을 줄이려고 노력하였습니다.
⑦ 사견과 입법론을 피력하여, 보상제도 발전에 기여하고자 노력하였습니다.
이 책은 2003년 처음 「신토지보상」이라는 제목으로 출간된 이래 독자들의 뜨거운 성원으로 개정작업을 거듭하여, 「실무 토지수용보상」으로 개편되어 오늘에 이른 것으로, 토지보상법 분야에서는 독보적인 베스트셀러 책이다.
제1장. 총칙
제1절. 손실보상의 일반론
제1. 손실보상의 의의
제2. 손실보상의 근거
제3. 손실보상청구권의 법적성질
제4. 손실보상의 요건
제5. 손실보상의 기준
제6. 손실보상의 내용
제2절. 손실보상법제 연혁
제3절. 공익사업
제4절. 수용의 목적물
제5절. 손실보상의 당사자 및 그 권리·의무의 승계
제6절. 기간의 계산방법 등
제7절. 대리
제8절. 서류의 발급신청
제2장. 공익사업의 준비
제3장. 협의에 의한 취득 또는 사용
제1절. 개설
제2절. 토지조서 및 물건조서의 작성
제3절. 보상계획의 공고 및 열람
제4절. 보상액의 산정
제5절. 협의
제6절. 계약의 체결
제4장. 수용에 의한 취득 또는 사용
제1절. 수용 또는 사용의 절차
제1. 개설
제2. 사업인정
제3. 사업시행자 사업폐지
제4. 토지조서 및 물건조서의 작성
제5. 협의
제6. 재결과 화해
제7. 손실보상재결(보상금 결정만을 위한 재결신청)
제8. 사업의 완료
제9. 공용사용의 약식절차
제2절. 수용 또는 사용의 효과
제1. 서론
제2. 사업시행자의 권리취득
제3. 손실보상
제4. 위험부담의 이전
제5. ...목적물의 인도·이전의무와 강제집행
제6. 환매권
제5장. 토지수용위원회
제6장. 손실보상 등
제1절. 손실보상의 원칙
제1. 사업시행자보상의 원칙
제2. 사전보상의 원칙
제3. 현금보상의 원칙
제4. 개인별 보상의 원칙
제5. 일괄보상의 원칙
제6. 사업시행 이익과의 상계금지의 원칙
제7. 보상당시 가격기준의 원칙
제8. 개발이익 배제의 원칙
제9. 2인 이상의 감정평가업자에 의한 평가의 원칙
제2절. 손실보상의 종류와 기준 등
제1. 손실보상의 기준
제2. 취득하는 토지의 일반적인 평가기준 및 방식
제3. 취득하는 토지의 유형별 보상
제4. 사용하는 토지의 보상 등
제5. 지상건축물 등의 보상
제6. 권리의 보상액 산정
제7. 영업의 손실 등에 대한 보상
제8. 주거이전비 등의 보상
제9. 공익사업시행지구 밖의 토지 등의 보상
제10. 이주대책 및 생활대책
제11. 보상업무 등의 위탁
제12. 보상협의회
제7장. 이의신청 등
제1절. 개설
제2절. 이의신청
제3절. 행정소송
제8장. 환매권
제9장. 벌칙
〈부록 (서식코너)〉
1. 해설
2. 서식 종류
머리글
2022년 개정판 머리글
법무법인강산은 1995년부터 2010년까지 한국수자원공사, 1998년부터 2021년까지 경기도시공사, 그 외 수원시, 동작구등 사업시행자의 고문변호사를 맡으면서 손실보상재판을 집중적으로 다루게 되었고, 그 경험과 성과를 바탕으로, 손실보상에 관한 종합해설서를 집필하기로 하여, 2003년에 「신토지보상해설」을 집필하고, 2014년에 「실무 토지보상」으로, 2016년에 「實務 토지수용보상」으로 책 제목을 변경하고 내용을 개정하였고, 2019년 전면개정판을 낸 후, 토지보상법이 부분 개정되었고, 판례도 변화가 있어, 2022년 개정판을 내게 되었습니다.
2022년 개정판에서 반영한 법 개정사항을 요약하면 다음과 같습니다.
① 중앙토지수용위원회와 사전에 협의절차를 이행하도록 하고, 토지수용위원회의 재결에 불복하는 경우 행정소송 제소기간을 확대하였고(2018.12.31. 법 개정), ② 대토보상 계약 체결일부터 1년이 지나 현금으로 전환하여 보상받을 권리도 전매금지 대상임을 명문화하고, 전매금지를 위반한 자에 대한 처벌 규정을 신설하고(2020.4.7. 법 개정), ③ 사업의 완료 신고 고시제도가 신설되고, 환매권 행사기간에 대한 헌법불합치 결정을 보완하기 위해 환매권 행사기간 개정내용을 반영하였고(2021.8.10. 법 개정), ④ 별표에 규정된 공익사업의 공공성과 수용의 필요성 등을 5년마다 재검토하여 폐지 등 필요한 조치를 하게 하였고(2021.4.13. 법 개정), ⑤ 대토보상 제도에 대폭 개정을 하였고, 이주대책에 의한 수분양권의 전매금지를 신설하였고(2022.2.3. 법 개정), ⑥ 토지소유자가 사업시행자에게 감정평가업자를 추천할 때 필요한 동의 요건의 충족 여부를 판단할 때 동의 대상에서 감정평가업자를 추천하지 않은 국유지 또는 공유지를 제외하였고(2019.6.25. 령 개정), ⑦ 공익사업의 계획이 확정된 경우 기본조사서도 작성하도록 하고(2021.11.23. 령 개정), ⑧ 이주대책대상자가 공익사업을 위한 고시 등이 있은 날의 1년 전부터 사업시행자와 보상계약을 체결한 날이나 토지수용위원회의 수용재결이 있는 날까지 계속하여 공익사업 시행지역에 거주하지 않은 경우에는 공익사업 시행에 따른 이주대책의 방식 중 토지나 주택을 공급하는 방식 대신 이주정착금을 지급하는 방식으로 이주대책을 시행하도록 하였고(2021.11.23. 령 개정), ⑨ 농업손실보상을 실제소득을 기준으로 하는 경우 3년간 실제소득의 평균을 기준으로 영농손실액을 산정하도록 하고, 이주정착금의 하한액을 6백만원에서 1천2백만원으로, 상한액을 1천2백만원에서 2천4백만원으로 상향하며, 주거이전비 보상 대상인 세입자에 무상으로 사용하는 거주자도 포함하는 것을 명확하게 규정하고(2020.12.11. 규칙 개정), ⑩ 재결신청청구서를 우편으로 제출하고자 할 때에는 「우편법 시행규칙」 제25조제1항제4호에 따른 증명취급의 방법으로 하고, 거주사실 입증방법을 구체적으로 열거(가목부터 사목까지)하고 있다(2020.12.11. 규칙 개정).
2022년 개정판에서 주요 보완사항은 ‘지적불부합토지’를 ‘등록사항 정정대상 토지’로 용어를 변경하고 그 내용을 보완하였고, 무허가건축물 부지, 어업권 보상, 영업보상, 농업보상, 주거이전비, 이주대책, 환매권에 대한 내용을 대폭 보완하였고, 그 외에도 법 개정에 따른 내용과 최신 판례를 보완하였습니다.
주요 대법원 판례를 보면, 대법원은 재개발사업에서 주거이전비 지급이 선행되어야 건축물에 대한 인도청구가 가능하며(2021. 8. 26. 선고 2019다235135), 주거이전비 등의 지급절차가 이루어지지 않은 경우, 주택재개발정비사업의 시행자가 종전... 토지나 건축물을 사용ㆍ수익하고 있는 현금청산대상자를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 없다고 합니다(2021. 7. 29. 선고 2019다300477).
2022년 개정판의 특징은 다음과 같습니다.
① 「토지보상법」에 관한 종합해설서를 지향하여 전분야를 해설함으로써, 법조인, 교수, 사업시행자, 감정평가사, 토지소유자, 수험생, 학생, 보상대상자 등 토지보상에 관심 있는 사람 모두가 볼 수 있도록 하였습니다.
② 2022년 2월 말까지의 중요한 법 개정사항, 판례·유권해석과 쟁점을 반영하였습니다. 특히 판례 위주로 서술하여 살아있는 책이 되도록 노력하였습니다.
? 독자들이 찾아보기 편하도록 「토지보상법」의 조문 순서와 장을 그대로 따라, 제1장 총칙, 제2장 공익사업의 준비, 제3장 협의에 의한 취득 또는 사용, 제4장 수용에 의한 취득 또는 사용, 제5장 토지수용위원회, 제6장 손실보상 등, 제7장 이의신청 등, 제8장 환매권, 제9장 벌칙 순서대로 집필하였습니다.
④ 소득창출형 이주대책 및 생활대책의 의미와 그 사례를 국내최초로 소개하여 완전보상에 기여하고자 하였습니다.
⑤ 그동안 미흡했던 부분을 보완하고, 오타와 판례변경과 법 개정으로 인한 일부 내용의 오류를 바로잡았습니다.
⑥ 판례의 원문을 줄이고, 불필요한 내용을 삭제하여, 조금이라도 내용을 줄여, 독자의 부담을 줄이려고 노력하였습니다.
⑦ 사견과 입법론을 피력하여, 보상제도 발전에 기여하고자 노력하였습니다.
법무법인 강산이 토지보상을 주로 취급하게 된 것이 1995년부터이므로 벌써 27년의 세월이 흘렀습니다. 그 사이에 헌법이 선언하고 있는 완전보상을 실시하기 위해서 보상 관련 법률이 진일보한 측면은 분명히 있습니다. 그러나 아직도 우리나라는 수용권이 남용된다는 비판이 있습니다. 특히 민간인이 분양아파트를 건설하면서 그 진입로를 도시계획사업이라는 명목으로 포장하여 수용권을 행사하게 하는 것은 반드시 제고되어야 한다고 봅니다. 이 제도가 남대문 방화 참사로 이어지게 된 것입니다. 이러한 부분은 2018. 12. 31. 법 개정으로 생긴 중앙토지수용위원회의 사업인정(의제)협의권으로 보완하여 주기를 바랍니다. 일본은 우리나라와 같은 토지수용법을 가지고 있으면서도 그 운용을 함에 있어서 최대한 자제를 하고 대부분 협의를 합니다. 그런데 이에 비하여 우리나라는 수용권이 너무 쉽게 행사되고 있습니다. 이는 절차 하자는 수용재결 취소사유로 삼을 수 없고, 더 나아가 토지수용위원회는 수용을 불가능하게 하는 재결을 할 수 없다는 법원의 태도도 큰 몫을 하고 있다고 봅니다. 수용은 강제로 소유권을 박탈하는 것입니다. 그렇다면 필요 최소한도에 그쳐야 하고, 충분한 보상금이 지급되어야 하고(즉, 실거래가 보상으로 법이 개정되어야 하고), 법이 요구하는 절차는 철저히 지켜야 하는 것이고, 이러한 절차를 조금이라도 위배하였다면, 수용재결은 거부되거나 법원에 의해 취소되어야 하는 것입니다. 중앙토지수용위원회와 법원의 대전환을 기대해 봅니다.
보상을 받는 사람의 입장에서도 발상의 대전환이 필요합니다. 단순하게 억울하다는 말만 뒤풀이 하지 말고 보상절차와 가격산정과정을 잘 이해하고 그에 맞추어 대처하는 것이 정당보상을 받는 지름길입니다. 또한 직접보상도 중요하지만 이주 및 생활대책 등 간접보상도 매우 중요합니다. 법무법인강산이 조언을 하여 결과를 낸 세종시나 탕정지방산업단지 대책위를 방문해 보시면 완전보상을 받기 위해서 어떻게 대응을 하여야 하는지에 대한 노하우와 이주 및 생계대책의 중요성을 배울 수 있습니다. 그야말로 보상의 신기원을 열어 놓았으니, 그대로 따라만 대응해도 완전보상에 가까이 갈 수 있을 것입니다.
모쪼록 이 책이 손실보상 제도를 이해하고, 이를 발전시키는데 조금이나마 보탬이 되고, 헌법이 요구하는 완전보상이 실현되기를 기원합니다.
그동안 저희 「실무 토지수용보상」 책을 구독해 주신 독자들에게 깊은 감사를 표합니다. 이번에 개정 작업을 하면서 느낀 점은 그동안 미흡하였다는 점입니다. 다만, 이번에도 그동안의 실무 및 재판 경험을 공유하고자 용기를 내어 봅니다.
보상대상자는 「實務 토지수용보상」 책이 보상에 관한 종합해설서로서 그 내용이 방대하므로, 이를 분야별로 보상대상자 입장에서 요약한 책인 「공익사업 토지수용보상금 아는 만큼 더 받는다」, 「재개발·재건축 현금청산금 아는 만큼 더 받는다」, 김은유 변호사의 석사학위 논문인 「소득창출형 이주 및 생활대책의 활성화 방안 연구」도 참고하시기 바랍니다.
나아가 법무법인 강산 홈페이지(www.114gs.kr) (검색어 : 법무법인 강산)에 수시로 보상정보를 업데이트 하고 있으므로 이를 참고하시기 바랍니다.
2022년 개정판이 나오기까지 법무법인강산 임직원에 감사드리며, 특히 그동안 토지보상법 연구에 큰 도움을 주신 김원보 가람감정평가법인 대표님이 “토지보상법 해설 제2편 손실보상” 3권을 2021. 11.에 발간하여 이번 개정판에 반영할 수 있어서 감사를 드립니다.
2022년 4월
법무법인강산 방배동 연구실에서
저자 대표 김은유 변호사 드림
김은유 [저]
성균관대학교 법학과를 졸업했다. 1989년 제31회 사법시험 합격(만22세 합격)했으며 2012년 한양사이버대학원 부동산학과 석사 학위를 취득했다. 현, 법무법인 강산 변호사이자 아산지중해마을 프로젝트매니저, 매경, 한경 칼럼리스트이다.
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