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• 한 권으로 끝내는 토지보상 투자 토지보상 투자자가 꼭 알아야 할 모든 것 부동산 투자를 가장 확실한 자산증식 수단으로 여기는 사람들이 많다. 다른 투자 방법과 비교했을 때 안전하다고 생각하기도 한다. 그러나 부동산 투자는 여러 가지 면에서 어렵다. 직접적인 영향을 미치는 정부정책과 시장의 변화가 빠르기 때문이다. 부동산 시장이 하락과 조정으로 침체기에 접어들었다. 이런 시장 상황에서 투자로 수익을 내는 것은 더더욱 어렵다. 그러나 이 책의 지은이는 제대로 공부해서 토지보상 투자를 하면, 가능하다고 말한다. 보상은 정부에서 해주는 것이고, 시기도 정해져 있기 때문이다. 토지보상 물건은 계획된 개발정보 내용만 잘 파악하면, 투자 기간도 조절할 수 있어 현금화하기도 쉽다. 토지보상 물건은 이처럼 수익성, 환금성, 안전성이 확보된 투자처다. 또한, 토지보상 투자를 위해 개발정보를 자주 접하다 보면 개발지 근처에 투자해서 단기간에 수익도 창출할 수 있다. 이 책은 토지보상 투자를 안전한 재테크 수단으로 활용하고 싶은 사람들을 위한 실전 가이드다. 실제 지은이가 7년간 쌓은 투자 경험과 노하우가 모두 담겨 있다. 토지보상 투자자가 꼭 알아야 할 모든 내용을 한 권으로 정리했으니, 이 책으로 토지보상 투자를 시작해보자.
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• 토지보상 투자의 핵심은 개발정보 토지보상 200% 활용하기, 실전 비법을 전수한다 지은이가 토지보상 투자를 체계적으로 배우고 싶은 사람들을 위해 기술한 이 책은 총 4개의 CHAPTER로 구성되어 있다. CHAPTER 01은 토지보상 투자를 시작하는 투자자가 알고 있어야 할 용어와 사이트를 안내하고 사용방법을 설명했다. 3장으로 나누어 제1장에서는 처음 토지보상 투자를 하는 사람이 자주 질문하는 용어 위주로 선택해서 용어를 설명했다. 제2장은 개발정보 찾는 방법과 관리 요령을 알려주며, 제3장은 유용한 사이트를 안내하고 투자에 어떻게 활용하는지를 소개했다. CHAPTER 02는 토지보상 투자 물건을 찾는 노하우를 모두 다루었다. 기본적인 내용은 물론 경쟁을 피하는 방법도 소개했다. 이해하기 쉽도록 최신 사례를 들어 설명했고, 이론 공부만으로는 알 수 없는 알찬 실전 비법이 담겨 있다. CHAPTER 03은 토지보상 투자를 위해 꼭 알아야 할 감정평가 방법과 세금에 관한 내용이다. 경매 감정과 보상 감정의 차이를 이해하고, 각종 부동산 세금을 고려해서 수익률을 계산한 후 입찰가를 산정할 수 있도록 했다. CHAPTER 04는 ‘토지보상법’에 따른 토지보상 절차를 이해하도록 설명했다. 투자한 물건을 협의 단계에서 보상금을 수령하고 끝낼 것인지, 수용재결과 이의재결 신청까지 갈 것인지를 판단할 수 있도록 했다. 또한, 토지보상 투자는 시간을 투자한 만큼 수익을 안겨다 준다는 지은이는 토지보상투자 성공 비법은 끊임없이 개발정보를 파악하고, 그 정보를 적재적소에 활용하는 것이므로, 시간 활용을 잘하는 것이 관건이라고 독자들에게 당부했다. 지은이가 아낌없이 모든 노하우를 담아, 한 권으로 평생 써먹을 수 있다는 토지보상 투자의 모든 것을 이 책으로 만나보자.
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• 프롤로그 ··················································································· 4 CHAPTER 01 토지보상 투자의 시작 제1장 토지보상 관련 주요 용어 이해하기 01 토지보상 투자란 무엇인가? ···················································· 20 02 공익사업이란 무엇인가? ························································ 22 03 잔여지 매수청구란 무엇인가? ················································· 24 04 저촉과 접합의 차이는 무엇인가? ············································· 26 05 도로구역과 접도구역의 차이는 무엇인가? ································· 31 06 지구단위계획구역이란 무엇인가? ············································ 33 07 농지취득자격증명 제도란? ····················································· 37 08 나지상정 평가란? ································································ 40 09 공탁이란 무엇인가? ····························································· 42 제2장 개발정보는 어디에서 찾나? 10 지방자치단체의 홈페이지 활용하기 ··...········································ 45 11 지역별 뉴스(지역신문) 홈페이지 활용하기 ··································· 48 12 지자체 정책실명제 중점관리 대상 사업 파악하기 ························ 50 13 공익사업 관련 법 주관 정부 부처 홈페이지 활용하기 ·················· 51 14 환경영향평가 정보지원시스템 활용하기 ····································· 54 제3장 토지보상 투자에 유용한 사이트 활용하기 15 환경영향평가 정보지원시스템 이해하기 ····································· 59 16 지역신문을 통해 개발정보를 파악하기 ······································ 63 17 내고장 알리미 활용하기 ························································ 66 18 도시계획위원회의 ‘회의결과’ 활용하기 ····································· 70 19 지방의회 ‘회의록’ 활용하기 ···················································· 72 20 국토정보플랫폼 국토정보맵을 활용해 이전 ‘토지이용상황’ 파악하기 · · 80 21 토지이음에서 개발정보와 도시계획 파악하기 ······························ 87 22 K-Geo 플랫폼 활용하기 ······················································ 91 23 구글어스 프로 익히기 ·························································· 96 24 지방재정 365에서 지자체 예산 확인하기 ······························· 105 CHAPTER 02 토지보상 물건 찾는 노하우 제1장 숨겨진 개발정보를 찾아 투자하기 25 전원개발촉진법에 따른 전원개발 사업 ···································· 120 26 공공토지비축법에 따른 사업 ················································· 137 27 공공주택특별법에 따른 공공주택지구 사업 ······························ 147 28 산업입지법과 산단절차간소화법에 따른 산업단지조성 사업 ········ 155 29 도로법에 따른 도로건설 사업 ··············································· 160 30 도시개발법에 따른 도시개발사업 ·········································· 167 31 개발정보 관련 일간지를 활용한 투자 ····································· 171 32 지자체 보도자료를 활용한 투자 ··········································· 176 33 지자체 부서별 주요 업무계획을 활용한 투자 ·························· 181 34 토지매수 사업을 활용한 투자 ·············································· 188 제2장 알려진 개발정보로 투자하기 35 토지이용계획확인서로 개발정보 파악하기 ······························ 205 36 보상이 임박한 물건 찾는 데 유용한 사이트 ··························· 212 37 도시계획시설 절차 이해하기 ················································ 214 38 도시계획시설 투자하기 ······················································· 223 제3장 미보상 및 미지급용지 투자하기 39 미보상과 미지급용지의 차이 ················································ 251 40 미보상과 미지급용지 투자 시 주의사항 ·································· 256 41 미보상과 미지급용지 물건 투자 사례 ····································· 264 제4장 고수익을 주는 예정공도 투자하기 42 예정공도의 정의 ································································ 277 43 예정공도가 고수익이 되는 이유 ············································ 280 44 예정공도의 감정평가 방법 ···················································· 283 CHAPTER 03 감정평가와 세금 이해하기 제1장 감정평가 이해하기 45 토지보상의 원칙 ································································ 291 46 사업인정 고시의 중요성 ······················································ 294 47 공시지가기준법에 의한 감정평가 ·········································· 296 48 경매와 보상평가의 차이 이해 ·············································· 312 49 건축물 등은 어떻게 보상하나 ·············································· 326 제2장 수익률과 입찰가 결정 50 공동 투자를 적극적으로 활용하라 ·········································331 51 토지보상과 세금 ································································ 333 52 입찰가 확정 ····································································· 340 CHAPTER 04 토지보상 절차의 이해 제1장 손실보상 단계별 절차의 이해 53 손실보상 협의 및 계약 체결 ················································ 350 54 수용재결 단계 ··································································· 352 55 이의신청 및 행정소송 ························································· 354 제2장 사례를 통한 토지보상 절차 이해 56 수용 및 이의재결 사례 ························································ 358
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• ▷ 토지보상의 핵심은 개발정보다. 이러한 개발정보를 활용해 투자하게 되면 막연해서 어렵게 느껴졌던 토지도 쉽게 접근하게 될 것이다. 이런 이유로 토지보상 투자를 부동산 투자의 ‘꽃’이라 말한다. -p. 5 ▷ 대부분의 투자자는 토지 투자를 어려워한다. 토지 투자는 수익성, 안정성은 좋은데, 환금성이 부족한 것이 가장 큰 이유일 것이다. 토지보상 투자는 많은 토지 투자 방법 가운데 하나지만, 수익성, 안정성, 환금성을 모두 갖췄다는 점에서 주목해야 한다. 또, 초보자를 포함해서 누구나 쉽게 접근할 수 있는 투자 방법이다. -p. 18 ▷ 투자자의 상황이 다 다르므로, 다양한 통로를 모두 파악하기는 쉽지 않을 것이다. 투자자는 주어진 시간에 따라 선택과 집중이 필요하다. 매일 새로운 정보가 쏟아지고 그 양이 너무 많아 기억하기도 어렵다. 따라서 수집도 체계적으로 해야 하며, 수집된 정보를 분석하고 활용할 수 있도록 관리해야 한다. -p. 44 ▷ 토지보상 투자를 하려는 투자자는 토지이음 사용방법을 반드시 익혀야 한다. 국토교통부에서 운영하는 토지이음 홈페이지에서는 토지이용계획과 도시계획열람 등 토지정보를 열람할 수 있다. 토지이용계획 열람에서 지번 주소, 도로명 주소로 조회하면 지목, 면적, 연도별 개별공시지가, 지역 지구 등 지정 여부, 확인도면을 조회할 수 있다. 건축 행위 등에 대한 제한도 알 수가 있으므로 토지 매매, 토지보상 투자 시 좋은 참고 자료가 된다. -p. 87 ▷ 숨겨진 개발정보란 사업의 발표 시점부터 사업인정 전까지를 말한다. 이 시기에는 토지이용계획확인서에 공익사업이 반영되지 않는다. 때문에, 숨겨진 개발정보는 공익사업에 대한 사업절차, 사업 위치 등의 개발정보를 파악한 후에 유료 또는 무료 경매 사이트에서 편입되는 위치의 지역을 설정해서 검색하거나, 지도검색으로 물건을 찾으면 된다. 숨겨진 개발정보, 즉 일반 투자자들이 잘 모르는 사업을 많이 알고 있으면 있을수록 경쟁을 피하면서 수익률이 좋은 물건을 찾을 수 있다. -p. 114 ▷ 여기서 눈치 빠른 투자자는 생각해냈을 것이다. 국토교통부에서 발표되는 자료로 개발 위치를 파악할 수 있다. 그러므로 국토교통부 보도자료에 발표되는 자료는 누락하지 말고 확인한 후 개발과 관련 내용이면 투자에 활용한다. 다음 경매 물건은 보도자료 이후에 진행된 물건 사례다. -p. 152 ▷ 여기서 필자가 말하는 ‘알려진 개발정보’라는 것은 앞에서 설명했듯이 공익사업이 토지이용계획확인서에 반영된 상태를 말한다. 토지이용계획확인서에 반영된다는 것은 공익사업이 계획되어 있다는 것을 누구나 알 수 있다는 의미다. 이런 경우에 물건 찾는 방법은 경매 사이트에서 진행되는 모든 물건의 토지이용계획확인서를 확인하는 것이다. -p. 204 ▷ 필자는 토지보상 투자 시에 공동 투자를 적극적으로 권한다. 일반적으로 토지보상 투자 이외의 투자는 공동 투자를 하면 문제가 빈번하게 발생한다. 당초 약속했던 투자 기간이 끝나기 전에 지분을 처분하려는 투자자가 생기기도 한다. 초과 이익이 발생하면 큰 문제가 나타나지 않지만, 손해가 날 때 책임소재를 둘러싸고 분쟁이 발생하기도 한다. 그렇지만 토지보상 투자의 공동 투자는 공동 명의로 등기를 하고 각자 보상 신청이 가능하므로 문제가 발생하는 경우는 거의 없다. 오히려 소액으로도 투자할 수 있어서 분산 투자가 가능하다. -p. 331
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• 김보겸 [저]

• 푸른나무 김보겸. 기업경영컨설팅 회사에서 20년 이상 근무하고 있는 직장인이다. 지방에 소재한 기업을 방문하기 위해 KTX를 타고 이동하는 시간을 활용해 공인중개사 자격시험을 준비했다. 공인중개사 자격증을 취득하면서 본격적으로 부동산 투자에 관심을 가졌다. 아파트 갭 투자로 시작해서 우연히 알게 된 토지보상 투자를 계기로 7년간 토지보상 투자자로 활동하고 있다. 토지보상 물건은 사갈 사람과 시기가 정해져 있다. 계획된 개발정보 내용만 잘 파악하면, 투자 기간도 조절이 가능해서 현금화하는 것도 용이하다. 이처럼 토지보상 투자를 하게 되면 많은 개발정보를 접하게 된다. 개발정보를 활용해 토지보상 투자뿐만 아니라 개발지 근처를 투자함으로써 단기간에 수익 창출도 가능하다. 투자할 물건은 눈에 많이 띄는데 투자금은 한정적이다. 이럴 때 필요한 것이 공동 투자다. 토지보상 공동 투자는 각자 소유권을 이전하고, 각자 보상을 받으므로 문제가 발생하지 않는다. 공동 투자를 하려고 해도 토지보상 투자에 대해 알아야 한다. 토지보상 투자 지식과 정보를 나누고자 블로그와 카페를 운영하며, 토지보상 투자 강의와 스터디를 진행 중이다. 스터디를 통해서 서로 정보교환도 하고 지속적으로 투자를 할 수 있도록 멘토 역할을 하고 있다. 블로그 : 토지보상 투자 이야기 https://blog.naver.com/gtreekim 네이버 카페 : 토투캠 - 토지투자캠프 https://cafe.naver.com/totucam

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