2023년 상반기! 무주택자들에게 희망의 시장이 도래하였습니다. APT가격이 고점대 비 30%~40% 하락장이 펼쳐지고 금리인하 신호가 있으니까요. 반면, 주택시행 · 시공사, 투자자는 금리인상과 원자재값 상승에 따른 고통의 시간을 보내고 있습니다. 어쩌면 누구의 고통은 다른 누구의 희망으로 변환되어 「우리」라 는 수레바퀴가 앞으로 나아가는 것은 아닐까요? 모두가 집을 통해 행복하고 내 집 마련의 꿈을 이뤘으면 좋겠습니다.
본 책의 당초 집필 의도는 재개발 주택관련 사업과 세금을 쉽게 설명하는데 목적이 있었습니다. 그러나 더 전문적인 내용을 원하시는 독자 분들이 많아 2023년 판에는 양도차익 산정방법과 세무 쟁점사항도 추가 수록하였습니다. 또한 최근 이슈가 되고 있는 주택법상 리모델링 사업관련 내용도 추가 반영하였습니다.
본 책의 주된 내용은 다음과 같습니다.
o 재개발등 정비사업 내용과 절차를 자세히 설명하였습니다.
o 재개발 투자자 입장에서 투자 시점별 세금과 절세전략을 설명하였습니다.
o 2023년에 개정된 세법 내용을 요약 기술하였습니다.
o 주택 수에 포함하는 조합원입주권· 분양권을 상세히 설명하였고 사례별로 취득세 중과세 여부를 상술하였습니다.
o 전반적인 재산세제(상속· 증여, 재산· 종합부동산세)를 망라하여 설명하였습니다.
o 1세대1주택 또는 조합원입주권 비과세 및 특례를 상술하였습니다
o 조합원입주권 또는 재개발로 준공된 주택의 양도 시 양도차익 산정방법에 대해 상술하였습니다.
o [1+1] 조합원입주권관련 쟁점사항을 다루었습니다.
o 비례율 변동에 따른 청산금 수령액의 양도 또는 배당소득 여부에 대한 의견을 제시하였습니다.
o 종전부동산 형태에 따른 장기보유특별공제 적용관련 해석 등을 반영하였습니다.
본 책이 나오기까지 많은 분들의 도움이 있었습니다. 편집에 고생하신 ㈜더존테크 윌의 경정암 부장과 이태동 이사님. 그리고 출판을 허락하신 김진호 대표님, 지방세 부분을 감수해 주신 행안부의 김종택 사무관님, 인하대 정책대학원의 변병설교수님, 그 외 항상 응원해 주시는 독자분들과 가족 여러분들께 감사함을 전합니다.
2023.5.17. 저자 김영인 · 강형규 씀
제1장 재개발등 정비사업의 이해
1. 재개발등 정비사업의 종류
2. 재개발등 정비사업의 절차
3. 재개발등 정비사업 기본상식
4. 리모델링사업과 세금
제2장 재개발 단계별 주택세금
1. 관리처분계획인가 고시일 전 취득 및 양도
2. 관리처분계획인가 고시일 ~ 멸실 전 취득 및 양도
3. 멸실 후 ~ 준공(사용승인 등) 전
4. 준공일 이후 ~ 이전고시일
5. 이전고시일 이후
제3장 2023 개정세법
1. 취득세 분야
2. 양도소득세 분야
3. 재산세 및 종합부동산세 분야
제4장 취득세 편
1. 기본 사항
2. 소유 주택 수의 판단
3. 취득 시 무조건 중과세 배제되는 주택
4. 무주택자인 개인이 주택을 유상으로 취득 시 내는 세금과 세율
5. 하나의 주택등 보유 중 두번째 집을 살 때 내야하는 세금
6. 두 개의 주택등 보유 중 세번째 주택을 취득하는 경우
7. 3개의 주택 등 보유 중 비조정대상지역 내에 있는 네 번째 집을 살 때 내야하는 세금
8. 개인이 주택을 무상으로 취득하는 경우 취득세 등
9. 중과세 규정과 다주택 등 취득세 중과세 규정이 동시에 적용되는 경우 세율 적용
10. 임대주택법상 임대주택으로 등록하는 경우의 취득세 등 감면
11. 재개발 등 주택의 취득세
제5...장 양도소득세 편
1. 기본 사항
2. 주택의 양도 시 비과세
3. 거주주택 양도 시 비과세 특례
4. 조합원입주권의 양도 시 비과세 특례
5. [일반주택 + 주택분양권] 보유 중 일반주택의 양도 시 비과세 특례
6. [일반주택+조합원입주권] 보유 중 일반주택 양도 시 비과세 특례
7. 1세대 다주택자 양도소득세 중과세 유예
8. 조합원분양가액과 권리가액(종전자산평가액) 차액에 따른 세금
9. 조합원 입주권 또는 준공된 주택의 양도차익 산정방법은?
10. 조합으로부터 지급받은 금원의 소득구분
11. 조합으로부터 현금청산금을 받은 경우의 감면 규정
12. 장기임대주택에 양도소득세 주요 감면 규정
제6장 재산세 편
1. 과세대상은?
2. 누가 재산세를 내야 하나요?
3. 주택에 대한 재산세의 납세지는 어디인가요?
4. 재산세는 어떤 금액을 기준으로 부과하나요?
5. 주택 재산세율은?
6. 1세대 1주택자에 대한 혜택은 없나요?
7. 재산세에 부가하여 내야하는 세금은 없나요?
8. 주택 재산세 납부 시기는?
9. 재개발사업에서 관리처분계획인가 고시일 이후 주택에 대한 재산세는?
제7장 종합부동산세 편
1. 주택에 대한 과세
2. 재개발 등 조합원관련 종합부동산세
제8장 상속 · 증여세 편
1. 상속세
2. 증여세
3. 재산평가
4. 신고와 납부
제9장 주택임대소득 편
1. 주택임대소득 과세
김영인 [저]
세무사이다. 2001년 세무사 합격(제38회) 하였으며 법학석사(연세대), 부동산학석사(인하대) 학위를 취득했다. 조세심판, 국세공무원교육원 외부강사, 국세청 조사국 연수교육 재개발, 재건축 세법 강사, 인하대학교 정책대학원 부동산세법 강사, 한국세무사회 조세제도연구위원회 재산세제 위원장 을 역임했으며 현재 한국세무사회 세무연수원 교수이자 세무법인 다솔 남인천지점 대표이다. 논문 및 저서로는 도시개발법상 환지관련 세제의 문제점과 개선방안(연세대 법무대학원), 재개발ㆍ뉴타운 100% 정복하기(도서출판 예응), 재개발ㆍ재건축ㆍ도시개발 세무실무(더존테크윌, 2011~2021)이 있다.
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