서울 -〉 경기 -〉 인천 -〉 서울… 도미노처럼 이어질 수도권 부동산 상승장, 싸고 오름폭이 클 경기도 아파트 픽!
“오르는 집값을 보며 더는 박탈감에 빠지지 마라!”
똑똑해진 투자자의 눈높이를 충족시킬 경기도 부동산 투자 가이드.
“분당, 용인, 과천, 의왕, 수원… 여기 좋다는 거 모르는 사람 있습니까? 우리는 값싸고 오를 여지가 큰 아파트가 필요합니다.” 소위 부동산 전문가들이 추천하는 물건은 웬만해선 알 수 있을뿐더러 값이 비싸 그림의 떡일 때가 많다.
이 책은 넉넉지 못한 투자금으로 최고의 가성비를 원하는 사람들에 맞춰져 있다. 저자 자신도 이 과정을 겪으며 커다란 부를 축적했다.
해서 누구나 다 아는 지역은 빼고, 김포·남양주·일산·화성·안산 등 상승 여력이 크고 초 집중되고 있는 경기도 10개 지역을 골랐다. 매매와 전세, 공급물량, 미분양 등 통계자료를 망라해, 부동산시장을 전망한다.
하이라이트는 지역별 투자 아파트 리스트업. 저자가 자기 이름을 걸고 추천하는 물건으로, 시세 높은 아파트, 투자자 관심 높은 아파트, 투자자 진입 많은 아파트 순으로 우선순위를 분류했다. 독자라면 보유 자금에 따라 투자할 아파트를 고를 수 있다.
이들 추천 아파트는 앞으로 부동산 인플루언서들이 100% 추천할 것으로 저자는 확신한다. 미리 사두고 돈이 몰려들 때 팔고 나오는 매매 전략을 권한다.
왜 경기도 부동산에 주목해야 할까?
서울, 경기도, 인천으로 이어지는 부동산 가격 급등이 있었다. 이 불길은 꺼지지 않고 다시 서울로 옮겨붙어 집값을 밀어 올리고, 곧 경기도로 이어진다. 집값을 결정하는 요인은 공급물량인데, 한 몸인 서울, 경기도, 인천에서 공급의 바로미터는 경기도다. 경기도에서 앞으로 2~3년간 공급은 씨가 마른다. 연쇄적인 집값 급등이 수도권 어디에서 끝날지 아무도 예상할 수 없다.
명심할 것은 부동산 규제, 특히 수요를 통제하는 제도로는 상승 추세를 꺾을 수 없다는 점이다. 강력한 규제책이나 어이없는 폭락론에 박탈감만 커진 수많은 사례를 눈여겨보는 편이 좋다.
경기도 부동산의 또 다른 핫이슈는 리모델링과 재건축. 만약 투자 성향이 공격적이고 큰 수익을 얻고 싶다면 두 사업이 최적이다. 책에 리모델링과 재건축 이슈가 등장할 지역과 단지를 고르는 통찰력을 친절하게 안내한다. 이론 강의가 아니라 수년간 필드에서 단련된 실전 투자법이다.
프롤로그_ 돈이 몰려들 경기도 아파트에 선진입하라 - 04
1. 수도권 부동산 상승은 멈추지 않는다
상승하는 부동산시장에 어이없는 폭락론 -13
수도권 집값은 떨어질 이유가 없다 -17
부동산 규제 헛발질 -23
부동산 기상도 수도권 vs 지방 -26
집값을 잡겠다면 : 부동산 투자를 끝낼 때 -29
이도 저도 귀찮으면 수도권 부동산은 경기도만 봐라 -32
2. 경기도 부동산의 현재
통계로 보는 경기도 -39
경기도 아파트 매매와 전세 현황 -46
경기도 실수요시장의 도래 -53
서울, 경기 그리고 인천의 관계 -57
3. 경기도 투자지도
1. 김포 -68
2. 고양 -80
3. 남양주 -90
4. 부천 -99
5. 안산 -108
6. 의정부 -122
7. 파주 -132
8. 구리 -141
9. 양주 -148
10. 평택 -155
4. 경기도 리모델링
경기도에 리모델링 바람이 분다 -165
경기도 부동산시장은 리모델링이 끌고 간다 -171
리모델링 투자공식 -181
리모델링 예상 지역 -188
5. 경기도 재건축
재건축이 될 특별한 지역 -195
재건축 투자공식 -199
재건축 예상 지역 -202
6. 금액별 투자 아파트
1. 투자금 약 7,000만 원 이하 -209
2. 투자금 약 8,000만 원 이하 -...212
3. 투자금 약 5,000만 원 이하 -215
4. 투자금 5,000만 원 이하 -218
에필로그 - 222
1. 수도권 부동산 상승은 멈추지 않는다
○ 정리하면, 부동산이 공포감 탓에 하락한다 해도(그럴 일은 요원해 보이지만), 전세 덕분에 큰 하락은 막아줄 것이다. _15쪽
○ “네. 제 생각은 변함이 없습니다. 돌발변수(코로나19 같은)는 상승하는 부동산시장을 일시적으로 누르거나 멈추게 할 순 있지만, 하락으로 바꾸는 힘은 없습니다.”라고 확실하게 말해준다. _16쪽
○ 부동산 규제가 여느 때보다 강력하다는 찌라시식 전단에 노심초사하며 좋은 시기에 투자 타이밍을 놓치면 부자의 꿈은 날아간다. 초보라면 더 귀 기울이시라. _24쪽
○ 지방 부동산 투자로 돈을 벌 수는 있지만, 초보라면 정말 조심해야 한다. 투자자들끼리 서로 주고받다가 마지막에 폭탄을 떠안아야 할 사람이 나타나야 하는 탓이다. _28쪽
○ 수도권에 공급이 많냐 적냐를 판단할 때는 경기도 공급량만 봐도 충분하다. _35쪽
2. 경기도 부동산의 현재
○ 2020년 하반기부터 수도권 전체에 공급이 부족해져 전세가가 전반적으로 상승하고, 2015~2017년에 실거주 가치가 있으면서 전세가 상승으로 매매가가 오른 지역과 아파트들이 다시 한번 상승세를 탈 것이다. _53쪽
○ 과거엔 인천 부동산을 끝으로 부동산이 하락했지만, 앞으로는 절대 그렇지 않을 것이다. 수도권 부동산 3형제가 계속 순환하며 상승할 것이다. _62쪽
3. 경기도 투자지도 & 4. 경기도 리모델링
○ 김포는 자체적으로는 시장이 괜찮지만, 많은 입주가 예정된 검단 신도시가 복병이다. 검단은 인천에 속해도 김포와 워낙 가까워 공급과 잉 영향을 받을 것이다. _74쪽
○ 고양시 집값은 2022년에 리모델링 이슈와 경기도 전체 공급 부족이 자체 적정공급과 힘을 겨뤄 전자가 이기면 오를 것이다. _84쪽
○ 남양주시 자체도 공급 부족 시기가 다가온다. 호재가 있는 곳의 구축 아파트들도 투자자들이 진입하면서 가격이 오를 때가 왔다. _94쪽
○ 평택은 동탄과 함께 간다. 동탄은 공급 감소 추세여서 평택 집값은 오를 것이다. _159쪽
○ 지역마다 차이가 있지만, 재건축 사업성 불발로 리모델링 이슈가 등장할 아파트 평당가격은 보통 1,400만 원 정도는 충족돼야 한다. _175쪽
엘디(이관용) [저]
부자가 되고 싶었다. 음식점을 운영하면서 부동산 투자 공부를 하고 실전에 뛰어들었다. 경매 빌라부터 시작해, 시장 흐름을 보며 전국의 아파트를 대상으로 투자하고, 투자자들에게 주목받으리라 예상한 재개발·재건축에 선제투자로 수익을 올렸다. 앞으로 상가, 토지, 특수경매 등으로 진출할 계획이다. 30대 후반부터 먹고사는 일로부터 벗어나 경제적 자유를 누리며, 24시간을 온전히 더 나은 미래를 위한 공부에 쓰고 있다. 카페 〈엘디의 돈과 부동산〉, 블로그 〈부동산 행간 읽기〉, 그리고 밴드를 운영하고 강의도 열며 투자 초보자에게 등대와 같은 역할을 하고 있다.
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