뜨거웠던 한 여름 밤의 꿈! 2021년 가을까지 최근 몇 년간의 부동산 시장을 대변하는 문구입니다.
2022년 3월 9일! 미래를 뽑는 역사적 D-day입니다.
주택 실수요자와 투자자에게는 불확실성의 연무를 걷어내고 미래 정부의 부동산 정책과 세제 개편 방향을 가늠할 수 있는 빅뱅의 날입니다.
본 책에서는 재개발, 재건축, 소규모재건축등 정비사업관련 기본 내용과 세금을 주로 다루고 있습니다.
각 정비사업의 종류와 절차, 일반인들에게 생소한 재개발등 정비사업관련 용어, 투자 시 주의사항, 각 사업 단계별 취득, 보유, 처분 시 각종 세금과 절세 전략을 기술하였습니다.
특히, 대선에 따른 부동산정책과 예상되는 세금 개편방안을 모색하고 이에 대한 절세 전략을 반영하였습니다.
또한 2022.1.1.부터 조합원입주권으로 새롭게 편입된 빈집정비법상 자율주택정비사업ㆍ가로주택정비사업ㆍ소규모재개발사업관련 사례를 쉽게 풀어보았습니다.
오늘 현재! 전 세계적 인플레이션에 따른 미국연방준비제도(Fed)의 수회에 걸친 급격한 기준금리 상향 예고, LTV, DTI, DSR 등 각종 대출 규제, 러시아와 우크라이나간의 전쟁 전운 등 다양한 불확실성이 존재합니다.
그래도 옆집에선 아기가 태어나고, 우리 집 베란다 화분에선 히야신스가 피어납니다.
시간이 지나면 집단지성으로 불확실성이 해소될 것이고 한발 앞선 결정은 부의 나비효과가 될 것입니다.
주택! 누군가에게는 희망입니다. 따뜻한 보금자리인 동시에 재산증식의 꿈도 이뤘으면 좋겠습니다.
이 책이 재개발 주택관련 리스크를 줄이고 독자여러분의 희망을 실현하는 길잡이가 되었으면 좋겠습니다.
고마움! 2022년 판이 나오기까지 휴일을 반납하고 편집에 고생하신 출판사 ㈜더존테크윌의 경정암 차장, 이태동 부장님. 그리로 출간을 허락하신 김진호 대표님께 감사함을 전합니다.
2022.2.19. 공저자 김영인ㆍ강형규 씀
제1장 재개발등 정비사업의 이해
1. 재개발등 정비사업의 종류 17
1-1. 재개발/재건축사업 등 17
1-2. 가로주택/소규모재건축사업 등 19
2. 재개발등 정비사업의 절차 22
2-1. 재개발/재건축사업 22
2-2. 가로주택정비사업/소규모재건축사업 33
3. 재개발등 정비사업 기본상식 38
3-1. 재개발인가요? 아니면 재건축인가요? 38
3-2. 임의재건축이란? 38
3-3. 지역주택조합이란? 39
3-4. 관리처분계획이란? 40
3-5. 입체환지란? 40
3-6. 종전부동산평가액이란? 40
3-7. 비례율이란? 41
3-8. 권리가액이란? 41
3-9. 청산금 또는 분담금이란? 41
3-10. 프리미엄이란? 42
3-11. 조합원자격은? 43
3-12. 입주권을 받을 수 있는 자는? 45
3-13. [1+1]조합원입주권자격은? 48
3-14. 준공일과 이전고시일 48
3-15. 무이자이주비와 유이자이주비 49
3-16. 이주촉진비란? 50
3-17. 조합이 내야하는 세금은? 50
3-18. 조합원이 내야하는 세금은? 50
3-19. 청산금 수령권을 매수인이 승계하였나요? 51
3-20. 투기과열지구 재당첨금지규정을 아시나요? 52
3-21. 건물 멸실 전 취득인가요? 건물 멸실 후 취득인가요? 52
3-22. [1+1]조합원입주권의 장점과 단점 53
3-23. 조합원상가분양권의 ...신청 54
3-24. 비례율 상승에 따른 분담금 감소 및 교부청산금 증가 55
3-25. 세금 측면에서 조합원입주권 또는 완공주택의 매각 시점은 언제가 좋을까요? 56
제2장 재개발 단계별 주택세금
1. 관리처분계획인가 고시일 전 취득 및 양도 57
1-1. 취득세는?
1-2. 양도소득세는?
1-3. 재산세 및 종합부동산세는?
1-4. 증여세와 상속세는?
2. 관리처분계획인가 고시일 ~ 멸실 전 취득 및 양도 59
2-1. 취득세는?
2-2. 양도소득세는?
2-3. 재산세와 종합부동산세는?
2-4. 증여세와 상속세는?
3. 멸실 후 ~ 준공시점 이전 62
3-1. 취득세는?
3-2. 양도소득세는?
3-3. 재산세와 종합부동산세는?
3-4. 증여세 및 상속세는?
4. 준공일 이후 ~ 이전고시일 65
4-1. 취득세는?
4-2. 양도소득세는?
5. 이전고시일 이후 67
제3장 주요 대선 후보자별 부동산공약과 2022년 개정세법
1. 주요 대선 후보자별 부동산공약 71
1-1. 이재명 후보의 부동산정책관련 주요 공약
1-2. 윤석열 후보의 부동산정책관련 주요 공약
1-3. 대선 이후 예상되는 부동산 세제 개편사항
1-4. 예상되는 세제개편 방향에 따른 절세 전략
2. 2022년 개정 세법 72
2-1. 취득세 파트 72
2-2. 양도소득세 파트 73
2-3. 재산세 및 종합부동산세 파트
2-4. 상속세 및 증여세 파트
제4장 취득세 편
1. 기본 사항 93
1-1 주택 취득 시 내야하는 세금 93
1-2. 1세대의 범위 97
1-3. 주택등의 개념 103
2. 소유 주택 수의 판단 107
2-1. 중과세율 적용 기준이 되는 1세대의 주택 수 판정 시점 107
2-2. 소유하는 주택으로 보는 주택 109
2-3. 소유하는 주택으로 보는 조합원입주권 110
2-4. 소유하는 주택으로 보는 주택분양권 115
2-5. 소유하는 주택으로 보는 오피스텔 118
2-6. 신탁법에 따라 신탁된 주택 120
2-7. 주택등을 동시에 2개 이상 취득하는 경우 120
2-8. 주택등을 동일 세대원이 공동으로 소유하는 경우 121
2-9. 상속으로 여러 사람이 공동으로 주택등을 소유하는 경우의 소유자 판단 121
2-10. 소유주택 수에서 제외하는 경우 122
3. 취득 시 무조건 중과세 배제되는 주택 129
3-1. 시가표준액 1억원 이하인 주택 130
3-2. 공공매입임대주택으로 공급하기 위하여 취득하는 주택 131
3-3. 노인복지주택으로 운영하기 위하여 취득하는 주택 132
3-4. 국가등록문화재에 해당하는 주택 132
3-5. 공공지원민간임대주택으로 공급하기 위하여 취득하는 주택 133
3-6. 가정어린이집으로 운영하기 위하여 취득하는 주택 133
3-7. 주택도시기금등이 출자여여 설립한 부동산투자회사가 취득하는 일정한 주택 134
3-8. 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택 134
3-9. 주택 시공자가 건축주로부터 공사대금으로 취득한 미분양주택 136
3-10. 금융기관이 저당권 실행 또는 채권변제로 취득하는 주택(취득일부터 3년 내에 해당 주택을 처분하지 않은 경우는 제외) 137
3-11. 농어촌주택 138
3-12. 사원임대용으로 직접 사용한 목적으로 취득하는 주택 139
3-13. 물적분할법인으로부터 취득하는 미분양주택
3-14. 리모델링조합이 취득하는 주택
4. 무주택자인 개인이 주택을 유상으로 취득 시 내는 세금과 세율 140
4-1. 국민주택규모 이하 취득시 내야 하는 세금과 세율 141
4-2. 국민주택규모 초과 141
4-3. 생애 최초 주택구입에 대한 취득세 감면(지특법 제36조의 3) 142
4-4. 상시 거주할 목적으로 취득하는 서민주택(1가구 1주택) 144
5. 하나의 주택등 보유 중 두번째 집을 살 때 내야하는 세금 147
5-1. 조정대상지역에서 주택을 유상으로 취득하는 경우 147
5-2. 비조정대상지역의 주택을 취득하는 경우 153
6. 두 개의 주택등 보유 중 세번째 주택을 취득하는 경우 155
6-1. 조정대상지역에서 주택을 취득하는 경우 155
6-2. 비조정대상지역의 주택을 취득하는 경우 158
7. 3 개의 주택등 보유 중 비조정대상지역 내에 있는 네 번째 집을 살 때 내야하는 세금 160
8. 개인이 주택을 무상으로 취득하는 경우 취득세 등 163
8-1. 조정대상지역 내 주택의 증여 취득에 따른 취득세 중과세 163
8-2. 비조정대상지역 내 주택의 증여 취득에 따른 취득세 중과세 167
9. 별장등 중과세 규정과 다주택 등 취득세 중과세 규정이 동시에 적용되는 경우 세율 적용 168
10. 임대주택법상 임대주택으로 등록하는 경우의 취득세 감면(지특법 제31조) 169
10-1. 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 취득세 감면 169
10-2. 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 지방세 감면 173
10-3. 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상임대 목적으로 직접 사용하는 경우 재산세 감면 175
10-4. 장기일반임대주택으로 등록하는 경우 취득세 감면 및 중과여부 177
11. 재개발 등 주택의 취득세 178
11-1. 관리처분계획인가 고시일 전 유상 취득 178
11-2. 관리처분계획인가 고시일 이후 ~ 멸실전 유상 취득 178
11-3. 멸실 후 ~ 준공일 전 취득 179
11-4. 준공일 이후 ~ 이전고시일 전 취득 180
11-5. 이전고시일 이후 취득 181
11-6. 재개발 등 취득세 감면 182
제5장 양도소득세 편
1. 기본 사항 185
1-1. 양도세와 관련한 기본 상식 185
1-2. 1세대의 개념 194
1-3. 주택의 개념 200
1-4. 보유주택 수의 판단 203
2. 주택의 양도 시 비과세(소득법제89조①제3호) 206
2-1. 요건(소득령제154조①본문) 206
2-2. 보유기간 및 거주기간(소득령제154조⑤) 206
2-3. 보유 및 거주기간의 제한을 받지 않는 경우 218
2-4. 거주기간의 제한을 받지 않는 경우 221
2-5. 거주기간 또는 보유기간을 통산하는 경우 221
2-6. 일시적 1세대 2주택 비과세 222
2-7. 일시적 1세대 3주택 비과세 228
2-8. 비과세 판단 시 소유주택에서 배제하는 주택 228
2-9. 다가구주택 246
2-10. 고가주택 247
2-11. 겸용주택의 경우(주택 + 상가등) 248
2-12. 주택에 딸린 토지 249
2-13. 비과세 대상 주택부수토지 250
3. 거주주택 양도 시 비과세 특례 252
3-1. [장기임대주택 + 거주주택]보유 중 거주주택 양도 시 비과세 특례 252
3-2. [장기가정어린이집 + 거주주택] 보유 중 거주주택의 양도 시 비과세 특례 263
4. 조합원입주권의 양도 시 비과세(소득법제89조①제4호) 267
4-1. 조합원입주권 비과세 요건 267
4-2. 사례 270
5. [일반주택 + 주택분양권] 보유 중 일반주택의 양도 시 세금 274
5-1. 주택 수에 산입하는 주택분양권 274
5-2. [일반주택 + 주택분양권] 보유 중 일반주택 양도 시 비과세 특례 276
5-3. [종전주택 + 3년 이내 주택분양권] 보유 중 종전주택 양도 시 비과세 276
5-4. [종전주택 + 3년 경과 주택분양권] 보유 중 종전주택 양도 시 비과세 특례 278
5-5. [일반주택 + 상속받은 주택분양권] 보유 중 일반주택 양도 시 비과세 특례 280
5-6. [(상속주택, 상속조합원입주권 또는 상속받은 주택분양권) + (일반주택+상속 외 주택분양권)] 보유 중 일반 주택을 선양도 시 비과세 특례 282
5-7. 동거봉양 또는 혼인에 의한 주택분양권 보유 세대의 일반주택 비과세 특례 285
5-8. [문화재주택 + (일반주택 + 주택분양권)] 소유 중 일반주택 양도 시 비과세 특례 286
5-9. [이농주택 + (일반주택 + 주택분양권)] 소유 중 일반주택 양도 시 비과세 특례 286
6. [일반주택 + 조합원입주권] 보유 중 일반주택 양도 시 비과세 특례 287
6-1. 원칙 287
6-2. 조합원입주권 취득 후 3년내에 종전의 주택 양도 시 비과세 특례 288
6-3. [일반주택 + 취득 후 3년경과 조합원입주권] 보유 중 일반주택 양도 시 비과세 특례 292
6-4. [대체주택 + 조합원입주권] 보유 중 대체주택의 양도 시 비과세 특례 296
6-5. [일반주택 + 상속조합원입주권] 보유 중 일반주택의 양도 시 비과세 특례 303
6-6. [(상속주택, 상속조합원입주권 또는 상속받은 주택분양권) + (일반주택 +상속 외 조합원입주권)] 보유 중 일반 주택을 선양도 하는 경우 308
6-7. 동거봉양에 의한 조합원입주권 보유 세대의 일반주택 비과세 특례 311
6-8. [일반주택 + 혼인합가 조합원입주권] 보유 중 일반주택의 선양도 시 비과세특례 313
6-9. [(일반주택 + 조합원입주권) + 문화재주택] 보유 중 일반주택의 선양도 시 비과세 특례 315
6-10. [(일반주택 + 조합원입주권) + 이농주택] 보유 중 일반주택 선양도시 비과세특례 317
7. 1세대 2주택(조합원입주권ㆍ주택분양권 포함) 보유 중 주택 양도 시 중과세 320
7-1. 1세대 2주택(조합원입주권ㆍ주택분양권 포함) 중과세 내용 320
7-2. 1세대 2주택 중과세 배제 주택 323
8. 1세대 3주택(또는 조합원입주권ㆍ주택분양권)이상 보유 중 주택 양도 시 중과세 332
8-1. 1세대 3주택 중과세 개요 332
8-2. 중과세 배제 주택 336
8-3. 장기임대주택 등의 의무임대기간 등의 요건 충족 전에 일반주택을 먼저 양도하는 경우 356
8-4. 민간임대주택법 개정에 따른 장기임대주택 말소 시 중과세 배제 360
8-5. 혼인으로 1세대3주택(조합원입주권ㆍ주택분양권 포함)이상에 해당되는 경우 365
9. 장기임대주택에 양도소득세 주요 감면 규정 368
9-1. 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례 (조특법 제97조의3) 368
9-2. 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례 (조특법 제97조의4) 374
9-3. 장기임대주택등에 대한 양도소득세 세액감면 (조특법 제97조의5) 375
제6장 재산세 편
1. 과세대상은? 381
2. 누가 재산세를 내야 하나요? 381
3. 주택에 대한 재산세의 납세지는 어디인가요? 382
4. 재산세는 어떤 금액을 기준으로 부과하나요? 382
5. 주택 재산세율은? 383
6. 1세대 1주택자에 대한 혜택은 없나요? 383
6-1. 1세대 1주택자에 대한 세율 특례
6-2. 1세대란?
6-3. 재산세를 감면받을 수 있는 1세대 1주택이란?
7. 재산세에 부가하여 내야하는 세금은 없나요? 386
7-2. 지역자원시설세-1. 재산세 도시지역분
7-3. 지방교육세
8. 주택 재산세 납부 시기는? 388
9. 재개발사업에서 관리처분계획인가 고시일 이후 주택에 대한 재산세는? 388
9-1. 관리처분계획인가고시일부터 멸실되기 전까지의 재산세
9-2. 주택건물의 멸실 후 조합원입주권에 대한 재산세는?
9-3. 재개발 주택이 준공된 경우
제7장 종합부동산세 편
1. 주택에 대한 과세 393
1-1. 납세의무자 393
1-2. 1세대 1주택의 범위 394
1-3. 합산배제 주택 395
1-4. 과세표준 401
1-5. 세율 및 세액 402
1-6. 세부담 상한 404
2. 재개발 등 조합원관련 종합부동산세 405
2-1. 조합원입주권에도 종합부동산세가 부과되나요? 405
2-2. 재개발 등으로 주택건물 멸실 후 종합부동산세는? 405
2-3. 준공 되었으나 조합원분담금 일부를 내지 않은 경우에는? 406
2-4. 준공 이후 종합부동산세는? 407
제8장 상속세 및 증여세 편
1. 상속세 411
1-1. 과세대상 411
1-2. 상속순위 411
1-3. 납세의무 414
1-4. 상속세의 과세표준 및 세액계산 414
1-5. 세액공제 424
2. 증여세 426
2-1. 과세대상 및 납세의무 426
2-2. 특수한 증여재산의 유형 426
2-3. 증여세의 과세표준 및 세액계산 433
3. 재산평가 436
3-1. 평가의 원칙(주택) 436
3-2. 유사매매 사례가액 437
3-3. 보충적 평가액 438
3-4. 저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례 439
3-5. 주택 재산평가 순서 440
3-6. 꼬마빌딩 등의 감정평가 441
4. 신고와 납부 441
4-1. 신고기한 441
4-2. 신고세액 공제 442
4-3. 납부 442
제9장 주택임대소득세 편
1. 주택임대소득 과세
1-1. 과세요건
1-2. 주택 수 계산
1-3. 과세방법
김영인 [저]
세무사이다. 2001년 세무사 합격(제38회) 하였으며 법학석사(연세대), 부동산학석사(인하대) 학위를 취득했다. 조세심판, 국세공무원교육원 외부강사, 국세청 조사국 연수교육 재개발, 재건축 세법 강사, 인하대학교 정책대학원 부동산세법 강사, 한국세무사회 조세제도연구위원회 재산세제 위원장 을 역임했으며 현재 한국세무사회 세무연수원 교수이자 세무법인 다솔 남인천지점 대표이다. 논문 및 저서로는 도시개발법상 환지관련 세제의 문제점과 개선방안(연세대 법무대학원), 재개발ㆍ뉴타운 100% 정복하기(도서출판 예응), 재개발ㆍ재건축ㆍ도시개발 세무실무(더존테크윌, 2011~2021)이 있다.
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