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성공적인 공 · 경매를 위한 기초에서 전문가 과정까지 다양한 실무사례에서 부동산 권리분석 후 수익성 부동산 취득과 양도시 세금 절세 테크닉 재개발 · 재건축 사업 지구 내에 공 · 경메로 투자하는 방법 - 출판사 제공

성공적인 공ㆍ경매를 위한 기초에서 전문가 과정까지
다양한 실무사례에서 부동산 권리분석 후 수익성 부동산 취득과 양도시 세금 절세 테크닉
재개발ㆍ재건축 사업 지구 내에 공ㆍ경매로 투자하는 방법성공적인 공 · 경매를 위한 기초에서 전문가 과정까지 다양한 실무사례에서 부동산 권리분석 후 수익성 부동산 취득과 양도시 세금 절세 테크닉 재개발 · 재건축 사업 지구 내에 공 · 경메로 투자하는 방법 오랜 기간 동안 부동산을 직업으로 생활하여 오면서 느낀 점 등도 많지만 그 중에서도 부동산중개법인을 운영하면서 작성한 계약서 등이 생각이 난다. 개인적으로 많은 계약서를 작성했지만 올바르게 작성한다는 것은 쉬운 일이 아니라는 것을 느끼곤 한다. 몇 차례 수정하여 보완된 계약서는 그만큼 추후에 문제점 등이 없는 반면에 간단명료하게 작성된 계약서에는 확인하여야 할 사항 등을 간과하고 작성되는 경우가 있어서 간혹 하자가 발생하는 경우가 있다. 특히 계약내용 등을 꼼꼼하게 특약사항란에 기재해두지 아니하고 구두로 약속하는 일들이 있으면 더욱 그러한 상황이 발생되곤 한다. 따라서 본인은 모든 문제점 등의 시발점이 계약서 작성시점부터 발생되므로 부동산권리분석도 계약서 작성단계에서 심혈을 기울여서 작성하여야 된다고 생각한다. 왜냐하면 우리들이 소유하고 있는 부동산은 우리 생활에 있어서 상당히 중요한 부분을 차지하고 있어서 재산의 가치를 보존하는 데 문제가 발생한다면 그만큼 개인적인 생활에서 어려움을 겪게 될 수도 있기 때문이다. 이러한 개인간의 거래관계에서도 계약서는 작성할 당시 주의해야 될 사항 등이 많지만 경매 또는 공매 등으로 부동산을 구입하는 경우에는 더 많은 주의가 요구된다 할 것이다. 따라서 입찰 당시 권리분석을 정확히 해서 하자가 없는 물건 등을 선택하든가 하자가 있는 물건이라도 치유할 수 있는 확신이 있으면 매수하고 나서 하자를 치유하여 매각할 수만 있다면 높은 수익을 보장받을 수 있다고 본다. 어쨌든 상당기간 부동산업에 종사하여 오면서 많은 경험을 통해서 부동산을 이해하게 되었고 어느 순간에는 부동산을 직업으로 하는 길이 중개업만은 아니라는 생각을 갖게 되어서 많은 생각을 한 끝에 공매와 경매에 관심을 갖게 되는 계기를 만들어 주었던 것 같다. 그동안의 경험 등으로 생각해보건대 공매와 경매는 장점이 많은 분야임에는 틀림이 없는 것 같아 보인다. 이는 구입 당시부터 시세보다 저렴하게 구입하게 되므로 투자하는 그 순간부터 이익이 확보될 수 있기 때문이다. 그 어떤 투자도 투자하는 그 순간부터 이익이 보장되기란 쉽지 않을 것이다. 그런데 경ㆍ공매에는 그만한 투자이익이 투자순간부터 이익이 보장되는 반면 많은 곳에 위험의 함정이 도사리고 있다. 리스크가 적은 부동산은 투자이익이 적고 안전할 것이고 리스크가 큰 부동산은 투자이익이 그만큼 크지만 위험성이 높을 것이다. 따라서 권리분석을 잘하면 리스크가 큰 부동산에 투자할 수가 있어 투자수익을 보다 크게 만들 수 있다. 이를 위해서는 부동산의 지식과 경매지식 등의 습득, 많은 경험 등은 부동산시장의 흐름을 파악하고 예측할 수 있는 능력이 배양될 수 있으며 이러한 능력은 현재의 부동산 리스크(입찰당시 리스크)뿐만 아니라 미래가치가 예상되는 부동산에 투자하여 높은 수익률을 얻는 데 지름길이 될 것이다. 재테크의 기본은 부동산을 볼 수 있는 안목을 가지는 것이다. 남들이 모두가 좋아하는 그런 부동산은 이미 매력이 없다고 봐도 과언이 아니며 즉 경쟁이 치열하므로 수익을 보장받지 못하게 된다는 이야기이...다. 따라서 분위기에 휩쓸려 실수하는 일이 없어야 할 것이다. 개인적으로 부동산 중개법인과 부동산 매매법인을 오랜 기간 동안 운영하였던 경험이 있다. 모든 사람들이 많은 직업을 가지고 다양한 업종에 종사하고 있지만 그 분야에서 전문가가 되지 못하면 경쟁에서 우위를 지키지 못하는 것을 많이 보아왔다. 따라서 어느 분야에 전문가가 되는 것이 중요하다는 판단하에 그동안의 경험을 바탕으로 부동산에 대한 종합적인 지식을 취득하기 위해서 부동산에 대한 기본지식과 경매ㆍ공매 그리고 재건축ㆍ재개발, 부동산세금 등에 대하여 오랫동안 깊은 연구를 하게 되었다. 이중에서도 특히 공매와 경매로 물건을 매수하여 매도하는 사업을 많이 하게 되었는데 이 사업을 위해서 필요했던 것이 부동산매매법인이었다. 그러나 이러한 대상이 되는 물건 등을 경매ㆍ공매 등으로 낮은 가격에 낙찰을 받을 수도 있겠지만 이 방법은 쉽지 않을 것이다. 항상 경쟁자가 함께하기 때문이다. 그래서 개인적으로는 권리가 복잡한 물건 등을 대상으로 입찰하여야 낮은 가격으로 취득이 가능하다는 판단으로 권리분석에 대한 깊은 지식취득을 위해서 노력했던 것이다. 특히 양도세 계산방법과 절세방법 등은 전문가가 되어야 한다. 일반적이고 좋은 물건이라면 경매의 경우 시세의 10~15%, 공매의 경우 15~20%정도 낮은 가격으로 구입할 수밖에 없기 때문이다. 시세는 급매물(2개 이상 가격을 기준으로 해야 함) 가격을 기준으로 하고, 좋은 물건이라면 환금성과 미래가치가 높은 물건을 말하는 것이다. 부동산가격은 정해져 있는 것이 아니므로 구입할 때는 낮은 가격으로 구입하였다 하더라도 매도시에는 높은 가격으로 세금을 절세하여 매도하는 방법이 훌륭한 투자전략일 것이다. 낮은 가격으로 구입하여 조금 이익을 보고서 빠르게 매도하는 전략은 1년이 지나서 보면 그 잘못을 인정하게 될 것이다. 따라서 좋은 물건이라면(즉 미래가치와 환금성 등이 충분히 있다면, 이러한 판단은 개인적인 판단에 의해서만 판단해서는 안 되며 주변 부동산 중개업소와 주변 현장정보 등을 분석한 다음 판단하여야 한다) 1~2년 기다렸다가 매도하는 전략이 좋을 것이다. 미래가치를 평가하기 위해서 제4편 제1장 재건축ㆍ재개발과 리모델링사업에서 자세히 기술하였고, 제5편 배당표작성 연습편에도 기술하였다. 이러한 지역은 구입시 낮은 가격도 이익이 있겠지만 미래가치가 있어서 추후 높은 가격으로 매도할 수 있기 때문이다. 뉴타운지역이나 재정비촉진지역, 그리고 기타 재개발, 재건축지역 등에서는 부동산물건이 분양대상인지와 몇 평형을 분양받을 수 있는가와 청산금(추가부담금)이 어느 정도이고 이 조합원입주권 아파트분양가와 기존 주변아파트 동일평형 시세 등의 비교에 의해서 가치를 분석하여야 하고, 이와 별도로 재건축에서는 조합설립이 되었다면 조합승계가 어려우니 승계대상인지 등을 알아보는 것이 중요한 투자 포인트가 될 것이기 때문이다. 왜냐하면 분양대상이 아니면 현금청산대상이어서 저가로 구입하지 않는 한 장점이 없기 때문이다. 이러한 내용은 제4편 제1장에 기술해 놓았으니 참고 바란다. 앞에서 설명한 것과 같이 부동산은 종합적으로 분석할 수 있는 능력을 가져야 전문가가 될 수 있을 것이다. 수익성 있는 투자대상물건을 선정하고 권리분석(예상 배당표를 작성해 보아야 한다)하여 권리의 하자가 없는 물건 등이라면 입찰가를 결정하기 전, 취득 후 양도시기까지 모든 제 비용(취득시 제 비용＋명도비용＋양도시 중개수수료＋양도소득세 등)을 정확히 계산하고 적정한 기대수익이 보장되는 선에서 입찰가를 결정해야 한다. 이러한 투자대비 수익률을 결정하기 위해서는 부동산 세금 중에서 취득시 세금과 양도시 세금에 대해서 계산할 수 있어야 한다. 따라서 본인은 본 책에서 미래가치평가를 위해서 재건축ㆍ재개발ㆍ리모델링사업에 관하여 반드시 이해하여야 할 점 등을 기재하였고, 부동산세금에 대해서도 전반적으로 기재하였다. 특히 변경된 세제위주로 기재하여 부동산세금에 관하여 종합정리를 하였으므로 참고하면 많은 도움이 될 것으로 생각된다. 이 밖에 제5편 권리분석과 제6편 배당표작성방법 등에 각 사례에 따른 사항 등을 실제 사례 위주로 많은 부분들을 수록하게 되었다. 특히 제5편 권리분석분야에서는 기초적인 지식부터 각 각론적으로 반복적인 방법으로 설명하였고 제6편 배당표작성방법에서는 배당에 관한 기초적인 지식과 작성방법에서 순환흡수배당절차까지 깊은 지식을 터득하도록 하였으므로 열심히 공부하는 독자 분들에게 많은 도움이 되기 바란다. 이밖에 공매에 관한 그동안의 실무경험을 통하여 정보취득방법 및 물건선정방법 그리고 권리분석방법 특히 공매절차에 있어서 배분표 작성 방법까지 실무사례를 통한 분석 등을 통하여 분석하여 기재하였으므로 공매에 관한 관심을 가지고 있거나 입찰에 참여하고자 하는 분들에게 도움이 되었으면 한다. 본인이 이 책을 저술하게 된 동기는 경ㆍ공매 등으로 물건을 취득하여 매각하는 사업을 운영하다보니 권리분석에 한계가 있었고 복잡한 문제가 있는 입찰대상물건 등은 회피하게 되는 경향이 있었기 때문이다. 특히 공매에 관한 입찰에서 그동안의 많은 입찰 등을 통하여 지식을 취득한 것도 있지만 그들을 정확히 분석하는 데에는 더 많은 지식이 필요했고 기존 책들이나 강의를 듣는 방법 등으로는 지식을 취득하는 데에 한계가 있어서 그동안의 경험과 다년간 노력을 기울여서 연구하는 자세로 저술하게 되었다. 특히 경매에서 배당표작성방법과 공매에서의 배당표작성방법 등은 약간의 차이가 있는 관계로 법원의 관계자분들과 자산관리공사 배분관계자 분들의 도움을 받아서 실무에서 작성되고 있는 배당표 위주로 작성하도록 노력했지만 다소 미흡한 부분이 있을 수 있음을 양해해주기 바라며 이 책을 쓸 수 있도록 도와주신 자산관리공사의 김성열 팀장님과 배분관계자분들, 이대주 세무사, 뉴타운신문의 전영진 대표, 그리고 장정환 교수, 김철희 선생님, 김명구 선생님, 이윤식 법무사, 최성식 선생님 등에게 감사드린다. 특히 항상 곁에서 많은 도움을 준 나의 배우자인 박효숙과 책을 출판할 수 있도록 도움을 주신 부연사 대표님께 고마움을 표시하고 싶다. 그리고 경기도 이천에서 병석에 장기간 누워계신 사랑하는 어머니 함흥재 여사의 쾌유를 기원 드리며 어머니를 보살피는 데 성심성의를 다하시는 윤여경 형수님께 고마움을 표시하고 싶다.

Part 1 부동산 및 경매ㆍ공매의 기본적인 이해
Chapter 1 부동산의 개념 및 경매ㆍ공매 대상물건과 주택에 관한 이해
Chapter 2 공적장부에 대한 분석 및 이해
Chapter 3 민사집행법상 민사집행절차와 경매ㆍ공매에 대한 기본적 이해

Part 2 민사집행법상의 경매진행절차와 국세징수법상의 공매진행절차 및 이에 준하는 공매절차
Chapter 1 민사집행법상의 민사집행과 민사집행법상 경매진행절차
Chapter 2 민사집행법상 민사집행절차에 있어서 경매진행절차방법 및 그 유형
Chapter 3 국세징수법상의 공매와 이에 준하는 공매절차

Part 3 경매, 공매에 관한 정보취득 방법 및 물건에 대한 조사와 수익분석에 따른 입찰가 결정
Chapter 1 경매 및 공매정보 취득방법
Chapter 2 물건에 대한 조사와 수익분석에 따른 입찰가 결정 및 입찰표 작성 그리고 소유권이전등기

Part 4 재개발ㆍ재건축사업 및 리모델링 사업과 부동산세금에 관한 종합분석
Chapter 1 뉴타운ㆍ재개발ㆍ재건축사업과 리모델링 사업에 관한 분석
Chapter 2 부동산세금에 대한 종합분석

Part 5 공매ㆍ경매에 있어서 부동산 권리분석
Chapter 1 공매ㆍ경매에 있어서의 ...기본적인 권리분석과 물권과 채권의 비교
Chapter 2 주택 및 상가건물임대차보호법과 권리분석 그리고 임대차계약관계에서 대응방안
Chapter 3 저 당 권
Chapter 4 전 세 권
Chapter 5 가압류, 압류 및 기타 일반채권과 가처분
Chapter 6 지상권(地上權)
Chapter 7 가 등 기
Chapter 8 조세채권, 근로자임금채권, 공과금채권의 설명과 저당권 등의 담보물권과의 우선순위결정 및 배당표 작성방법
Chapter 9 제시 외 건물
Chapter 10 예고등기와 환매등기
Chapter 11 유 치 권
Chapter 12 대지권미등기와 토지의 별도등기

Part 6 배당절차 및 배당표 작성
Chapter 1 배당이란
Chapter 2 배당표 작성을 위한 기본연습
Chapter 3 배당표 작성연습 및 배당사례연구
Chapter 4 배당에 관한 대법원 판례 및 법령 이해하기Part 1 부동산 및 경매 · 공매의 기본적인 이해 Chapter 1 부동산의 개념 및 경매 · 공매 대상물건과 주택에 관한 이해 Chapter 2 공적장부에 대한 분석 및 이해 Chapter 3 민사집행법상 민사집행절차와 경매 · 공매에 대한 기본적 이해 Part 2 민사집행법상의 경매진행절차와 국세징수법상의 공매진행절차 및 이에 준하는 공매절차 Chapter 1 민사집행법상의 민사집행과 민사집행법상 경매진행절차 Chapter 2 민사집행법상 민사집행절차에 있어서 경매진행절차방법 및 그 유형 Chapter 3 국세징수법상의 공매와 이에 준하는 공매절차 Part 3 경매, 공매에 관한 정보취득 방법 및 물건에 대한 조사와 수익분석에 따른 입찰가 결정 Chapter 1 경매 및 공매정보 취득방법 Chapter 2 물건에 대한 조사와 수익분석에 따른 입찰가 결정 및 입찰표 작성 그리고 소유권이전등기 Part 4 재개발 · 재건축사업 및 리모델링 사업과 부동산세금에 관한 종합분석 Chapter 1 뉴타운 · 재개발 · 재건축사업과 리모델링 사업에 관한 분석 Chapter 2 부동산세금에 대한 종합분석 Part 5 공매 · 경매에 있어서 부동산 권리분석 Chapter 1 공매 · 경매에 있어서의 기본적인 권리분석과 물권과 채권의 비교 Chapter 2 주택 및 상가건물임대차보호법과 권리분석 그리고 임대차계약관계에서 대응방안 Chapter 3 저 당 권 Chapter 4 전 세 권 Chapter 5 가압류, 압류 및 기타 일반채권과 가처분 Chapter 6 지상권(地上權) Chapter 7 가 등 기 Chapter 8 조세채권, 근로자임금채권, 공과금채권의 설명과 저당권 등의 담보물권과의 우선순위결정 및 배당표 작성방법 Chapter 9 제시 외 건물 Chapter 10 예고등기와 환매등기 Chapter 11 유 치 권 Chapter 12 대지권미등기와 토지의 별도등기 Part 5 배당절차 및 배당표 작성 Chapter 1 배당이란 Chapter 2 배당표 작성을 위한 기본연습 Chapter 3 배당표 작성연습 및 배당사례연구 Chapter 4 배당에 관한 대법원 판례 및 법령 이해하기

오랜 기간 동안 부동산을 직업으로 생활하여 오면서 느낀 점 등도 많지만 그 중에서도 부동산중개법인을 운영하면서 작성한 계약서 등이 생각이 난다.
개인적으로 많은 계약서를 작성했지만 올바르게 작성한다는 것은 쉬운 일이 아니라는 것을 느끼곤 한다.
몇 차례 수정하여 보완된 계약서는 그만큼 추후에 문제점 등이 없는 반면에 간단명료하게 작성된 계약서에는 확인하여야 할 사항 등을 간과하고 작성되는 경우가 있어서 간혹 하자가 발생하는 경우가 있다. 특히 계약내용 등을 꼼꼼하게 특약사항란에 기재해두지 아니하고 구두로 약속하는 일들이 있으면 더욱 그러한 상황이 발생되곤 한다. 따라서 본인은 모든 문제점 등의 시발점이 계약서 작성시점부터 발생되므로 부동산권리분석도 계약서 작성단계에서 심혈을 기울여서 작성하여야 된다고 생각한다.
왜냐하면 우리들이 소유하고 있는 부동산은 우리 생활에 있어서 상당히 중요한 부분을 차지하고 있어서 재산의 가치를 보존하는 데 문제가 발생한다면 그만큼 개인적인 생활에서 어려움을 겪게 될 수도 있기 때문이다. 이러한 개인간의 거래관계에서도 계약서는 작성할 당시 주의해야 될 사항 등이 많지만 경매 또는 공매 등으로 부동산을 구입하는 경우에는 더 많은 주의가 요구된다 할 것이다.
따라서 입찰 당시 권리분석을 정확히 해서 하자가 없는 물건 등을 선택하든가 하자가 있는 물건이라도 치유할 수 있는 확신이 있으면 매수하고 나서 하자를 치유하여 매각할 수만 있다면 높은 수익을 보장받을 수 있다고 본다.
어쨌든 상당기간 부동산업에 종사하여 오면서 많은 경험을 통해서 부동산을 이해하게 되었고 어느 순간에는 부동산을 직업으로 하는 길이 중개업만은 아니라는 생각을 갖게 되어서 많은 생각을 한 끝에 공매와 경매에 관심을 갖게 되는 계기를 만들어 주었던 것 같다. 그동안의 경험 등으로 생각해보건대 공매와 경매는 장점이 많은 분야임에는 틀림이 없는 것 같아 보인다. 이는 구입 당시부터 시세보다 저렴하게 구입하게 되므로 투자하는 그 순간부터 이익이 확보될 수 있기 때문이다. 그 어떤 투자도 투자하는 그 순간부터 이익이 보장되기란 쉽지 않을 것이다.
그런데 경ㆍ공매에는 그만한 투자이익이 투자순간부터 이익이 보장되는 반면 많은 곳에 위험의 함정이 도사리고 있다. 리스크가 적은 부동산은 투자이익이 적고 안전할 것이고 리스크가 큰 부동산은 투자이익이 그만큼 크지만 위험성이 높을 것이다.
따라서 권리분석을 잘하면 리스크가 큰 부동산에 투자할 수가 있어 투자수익을 보다 크게 만들 수 있다. 이를 위해서는 부동산의 지식과 경매지식 등의 습득, 많은 경험 등은 부동산시장의 흐름을 파악하고 예측할 수 있는 능력이 배양될 수 있으며 이러한 능력은 현재의 부동산 리스크(입찰당시 리스크)뿐만 아니라 미래가치가 예상되는 부동산에 투자하여 높은 수익률을 얻는 데 지름길이 될 것이다.
재테크의 기본은 부동산을 볼 수 있는 안목을 가지는 것이다. 남들이 모두가 좋아하는 그런 부동산은 이미 매력이 없다고 봐도 과언이 아니며 즉 경쟁이 치열하므로 수익을 보장받지 못하게 된다는 이야기이다. 따라서 분위기에 휩쓸려 실수하는 일이 없어야 할 것이다.
개인적으로 부동산 중개법인과 부동산 매매법인을 오랜 기간 동안 운영하였던 경험이 있다. 모든 사람들이 많은 직업을 가지고 다양한 업종에 종사하고 있지만 그 분야에서 전문가가 되지 못하면 경쟁에서 우위를 지키지 못하는 것을 많이 보아왔다.
따라서 어느 분야에 전문가가 되는 것이 중요하다는 판단하에 그동안의 경험을 바탕으로 부동산에 대한 종합적인 지식을 취득...하기 위해서 부동산에 대한 기본지식과 경매ㆍ공매 그리고 재건축ㆍ재개발, 부동산세금 등에 대하여 오랫동안 깊은 연구를 하게 되었다. 이중에서도 특히 공매와 경매로 물건을 매수하여 매도하는 사업을 많이 하게 되었는데 이 사업을 위해서 필요했던 것이 부동산매매법인이었다. 그러나 이러한 대상이 되는 물건 등을 경매ㆍ공매 등으로 낮은 가격에 낙찰을 받을 수도 있겠지만 이 방법은 쉽지 않을 것이다. 항상 경쟁자가 함께하기 때문이다. 그래서 개인적으로는 권리가 복잡한 물건 등을 대상으로 입찰하여야 낮은 가격으로 취득이 가능하다는 판단으로 권리분석에 대한 깊은 지식취득을 위해서 노력했던 것이다.
특히 양도세 계산방법과 절세방법 등은 전문가가 되어야 한다. 일반적이고 좋은 물건이라면 경매의 경우 시세의 10~15%, 공매의 경우 15~20%정도 낮은 가격으로 구입할 수밖에 없기 때문이다. 시세는 급매물(2개 이상 가격을 기준으로 해야 함) 가격을 기준으로 하고, 좋은 물건이라면 환금성과 미래가치가 높은 물건을 말하는 것이다. 부동산가격은 정해져 있는 것이 아니므로 구입할 때는 낮은 가격으로 구입하였다 하더라도 매도시에는 높은 가격으로 세금을 절세하여 매도하는 방법이 훌륭한 투자전략일 것이다. 낮은 가격으로 구입하여 조금 이익을 보고서 빠르게 매도하는 전략은 1년이 지나서 보면 그 잘못을 인정하게 될 것이다.
따라서 좋은 물건이라면(즉 미래가치와 환금성 등이 충분히 있다면, 이러한 판단은 개인적인 판단에 의해서만 판단해서는 안 되며 주변 부동산 중개업소와 주변 현장정보 등을 분석한 다음 판단하여야 한다) 1~2년 기다렸다가 매도하는 전략이 좋을 것이다. 미래가치를 평가하기 위해서 제4편 제1장 재건축ㆍ재개발과 리모델링사업에서 자세히 기술하였고, 제5편 배당표작성 연습편에도 기술하였다. 이러한 지역은 구입시 낮은 가격도 이익이 있겠지만 미래가치가 있어서 추후 높은 가격으로 매도할 수 있기 때문이다. 뉴타운지역이나 재정비촉진지역, 그리고 기타 재개발, 재건축지역 등에서는 부동산물건이 분양대상인지와 몇 평형을 분양받을 수 있는가와 청산금(추가부담금)이 어느 정도이고 이 조합원입주권 아파트분양가와 기존 주변아파트 동일평형 시세 등의 비교에 의해서 가치를 분석하여야 하고, 이와 별도로 재건축에서는 조합설립이 되었다면 조합승계가 어려우니 승계대상인지 등을 알아보는 것이 중요한 투자 포인트가 될 것이기 때문이다. 왜냐하면 분양대상이 아니면 현금청산대상이어서 저가로 구입하지 않는 한 장점이 없기 때문이다. 이러한 내용은 제4편 제1장에 기술해 놓았으니 참고 바란다.
앞에서 설명한 것과 같이 부동산은 종합적으로 분석할 수 있는 능력을 가져야 전문가가 될 수 있을 것이다. 수익성 있는 투자대상물건을 선정하고 권리분석(예상 배당표를 작성해 보아야 한다)하여 권리의 하자가 없는 물건 등이라면 입찰가를 결정하기 전, 취득 후 양도시기까지 모든 제 비용(취득시 제 비용＋명도비용＋양도시 중개수수료＋양도소득세 등)을 정확히 계산하고 적정한 기대수익이 보장되는 선에서 입찰가를 결정해야 한다. 이러한 투자대비 수익률을 결정하기 위해서는 부동산 세금 중에서 취득시 세금과 양도시 세금에 대해서 계산할 수 있어야 한다.
따라서 본인은 본 책에서 미래가치평가를 위해서 재건축ㆍ재개발ㆍ리모델링사업에 관하여 반드시 이해하여야 할 점 등을 기재하였고, 부동산세금에 대해서도 전반적으로 기재하였다. 특히 변경된 세제위주로 기재하여 부동산세금에 관하여 종합정리를 하였으므로 참고하면 많은 도움이 될 것으로 생각된다. 이 밖에 제5편 권리분석과 제6편 배당표작성방법 등에 각 사례에 따른 사항 등을 실제 사례 위주로 많은 부분들을 수록하게 되었다.
특히 제5편 권리분석분야에서는 기초적인 지식부터 각 각론적으로 반복적인 방법으로 설명하였고 제6편 배당표작성방법에서는 배당에 관한 기초적인 지식과 작성방법에서 순환흡수배당절차까지 깊은 지식을 터득하도록 하였으므로 열심히 공부하는 독자 분들에게 많은 도움이 되기 바란다. 이밖에 공매에 관한 그동안의 실무경험을 통하여 정보취득방법 및 물건선정방법 그리고 권리분석방법 특히 공매절차에 있어서 배분표 작성 방법까지 실무사례를 통한 분석 등을 통하여 분석하여 기재하였으므로 공매에 관한 관심을 가지고 있거나 입찰에 참여하고자 하는 분들에게 도움이 되었으면 한다.
본인이 이 책을 저술하게 된 동기는 경ㆍ공매 등으로 물건을 취득하여 매각하는 사업을 운영하다보니 권리분석에 한계가 있었고 복잡한 문제가 있는 입찰대상물건 등은 회피하게 되는 경향이 있었기 때문이다. 특히 공매에 관한 입찰에서 그동안의 많은 입찰 등을 통하여 지식을 취득한 것도 있지만 그들을 정확히 분석하는 데에는 더 많은 지식이 필요했고 기존 책들이나 강의를 듣는 방법 등으로는 지식을 취득하는 데에 한계가 있어서 그동안의 경험과 다년간 노력을 기울여서 연구하는 자세로 저술하게 되었다. 특히 경매에서 배당표작성방법과 공매에서의 배당표작성방법 등은 약간의 차이가 있는 관계로 법원의 관계자분들과 자산관리공사 배분관계자 분들의 도움을 받아서 실무에서 작성되고 있는 배당표 위주로 작성하도록 노력했지만 다소 미흡한 부분이 있을 수 있음을 양해해주기 바라며 이 책을 쓸 수 있도록 도와주신 자산관리공사의 김성열 팀장님과 배분관계자분들, 이대주 세무사, 뉴타운신문의 전영진 대표, 그리고 장정환 교수, 김철희 선생님, 김명구 선생님, 이윤식 법무사, 최성식 선생님 등에게 감사드린다. 특히 항상 곁에서 많은 도움을 준 나의 배우자인 박효숙과 책을 출판할 수 있도록 도움을 주신 부연사 대표님께 고마움을 표시하고 싶다. 그리고 경기도 이천에서 병석에 장기간 누워계신 사랑하는 어머니 함흥재 여사의 쾌유를 기원 드리며 어머니를 보살피는 데 성심성의를 다하시는 윤여경 형수님께 고마움을 표시하고 싶다.
(/ 본문 중에서)

김동희 [저]

아무리 베테랑 전문가라도 그 앞에선 누구도 부동산에 관한 논쟁을 하고 싶어 하지 않는다. 복잡한 법률부터 실무에까지 무엇이든 일단 파고들면 끝장을 보는 무서운 집념과 부지런함 덕에, 전문가들도 어려워하는 부분까지 머릿속에 완전하고 종합적인 체계를 세워놓은 그다. 부동산 공인중개사시험 1회 합격자로서, 부동산중개업부터 부동산중개법인, 부동산 투자법인을 운영해왔고, 경매·공매를 비롯하여 재건축 재개발, 계약서 작성의 비밀, 부동산 임대차상식, 부동산 세금에 이르기까지 부동산에 관련해 안 해본 것 없고, 모르는 것이 없다.
이 책은 그동안 집필한 '판사님 배당에 이의가 있습니다', '경매 배당금의 비밀', '전문가가 알려주는 배당표 작성과 배당이의 실무' 책을 집대성하고, 경매와 공매, 그리고 채권투자 비법까지 권리 분석할 수 있도록 기술한 책이다. 배당부터 거꾸로 배우는 경매, 공매 비법까지 한권으로 배울 수 있는 아주 좋은 책이다.
필자는 그동안 경매와 공매, 그리고 주택과 상가건물 임대차계약에 관해서 연구의 결과물로 31권의 저서를 출간했다. 이 과정에서 권리의 끝자락에 해당하는 배당의 중요성을 깨달았다고 한다.

- 약력
❑ 공인중개사 자격 취득(제1회)
❑ 중앙대학교 경영학과 졸업
❑ (주) 대산투자 대표 역임
❑ 현) (주) 퍼블릭 옥션(Public Auction) 대표
❑ 현) 한국 공ㆍ경매아카데미연구소 소장
❑ 현) 법무법인 강산 자문위원
❑ 현) 부동산투자포럼 경매전문위원
❑ 굿옥션, 디지털 태인 경매강좌 교수
❑ 한국자산관리공사(KAMCO) 공매강좌 교수
❑ 현) 경·공매 교육아카데미 원장
❑ 도서출판 채움과 사람들 대표
❑ NCS 부동산 경·공매 전문 집필위원
❑ 건국대 최고위과정 교수
❑ 인터넷 실시간 방송: 부동산 채움tv 대표

- 저서

『한 권으로 끝내는 배당의 정석 2019. 06.』
『재건축·재개발 아파트 리모델링 투자의 비밀 2019. 03.』
『나는 적금보다 10배 더 버는 부동산이 좋다 2018. 12.』
『손에 잡히는 공매투자의 정석 개정판 3쇄 2018. 10.』
『지분경매 완성과 NPL투자 비법 2018. 08』
『아파트 살 때와 팔 때 1쇄 2018. 03』
『신탁공매 투자의 비밀 2017. 11』
『계약서 작성의 비밀 개정판 10쇄 2018. 05』
『부동산 임대차 계약 상식사전 2017. 06』
『지분경매 실전투자의 비밀 개정판 3쇄 2017. 03』
『경매투자 핵심 강의노트 2017. 03』
『법정지상권과 집합건물 투자의 비밀 3쇄 2017. 01』
『이제 지분경매와 특수물건에서 NPL을 찾아라 2016. 05』
『한 권으로 끝내는 경매투자의 정석 2016. 08』
『배당표 작성과 배당이의 실무 2015. 09』
『경매 배당금의 비밀 2015. 08』
『전세금 안전하게 지키는 비법 2015. 05』
『부동산 재테크 Q&A 2015. 03』
『연봉 2배 올리는 공매투자 이야기 2014. 11』
『경매 실전 투자 비법 2014. 02』
『나는 경매로 평생직장을 찾았다 2014. 04』
『임대차 상식사전 2013. 01』
『지분경매의 완성 2012. 10』
『특수물건의 비밀 2012. 03』
『남들 경매할 때 나는 공매한다 2012. 01』
『지분경매의 비밀 2011. 11』
『판사님 배당에 이의가 있습니다 2011. 03』
『실전공매 완전정복 2010. 02』
『공매·경매와 부동산 투자분석 2009. 07』