재개발, 재건축, 가로주택…, 흔하게 들을 수 있는 말이다. 방송 프로그램이나 뉴스기사 등에서 일상적으로 접하게 되지만, 정확한 개념을 이해하고 있는 사람은 많지 않다. 본서에서는 해당 과정을 단계별로 구분하여 소개한다. 관계 법령을 통한 기본구조의 이해부터 시작해서 조합과 조합원, 관리처분계획, 신축아파트 분양대상 등 전체 맥락을 담고 있다.
서울특별시를 기준으로 구성한
재개발·재건축 가로주택정비사업의 실무 메뉴얼!
부동산은 우리가 살아가는데 없어서는 안 될 필수적인 공간이다. 그러나 한정된 공간이라는 특성상 필요하다고 공급을 늘리거나 다른 지역으로 가지고 가서 사용할 수 없다. 신축 건물들도 어느 정도의 시간이 지나면 노후되기 마련이고, 그 정도에 따라 사용하기 힘든 상태가 오게 된다. 결국 노후건물 대신 새로운 거주공간이 필요하게 되는데, 이 때 재개발·재건축·가로주택정비사업 등이 이루어지게 된다.
이러한 사업은 단순하지가 않아서 시공자나 공동시행자의 선정, 투기과열지구와 비투기과열지구, 조합원의 지위 등 거쳐야 할 과정이 한두 가지가 아니다. 본서에는 광의의 재개발 사업, 재건축·재개발과 소규모주택사업정비사업의 진행과정을 시작으로 하여 일련의 과정을 담고 있다.
장기기간 진행되는 재개발·재건축의 특성상 중간에 이루어지는 법률개정에의 대응사항, 사업시행계획·관리처분계획 신청 여부에 따라 달라지는 법률효과 등 실제적으로 알아야 할 많은 내용들을 초보자들도 쉽게 이해할 수 있도록 풀어내고 있다. 특히, 2020.5.6. 발표한 “수도권 주택공급 기반 강화 방안”의 내용과 향후 세부일정을 풀어 놓았다.
■ 광의의 재개발사업 8
■ 재건축·재개발과 소규모주택정비사업의 진행 10
PART I 법령상 기본 구조를 이해하라
제1단계 시작은 정비기본계획 수립(변경)부터
1. 수립(변경)은 서울특별시장, 광역시장 권한 25
2. 정비기본계획 수립(변경) 이유 26
3. 수립(변경) 절차 36
4. 행위제한 등 40
5. 정비구역 해제가 정비예정구역 자동 해제는 아니다 44
제2단계 계획을 세워야 구역이 있다(정비계획 수립 및 정비구역 지정)
1. 자치구청장은 입안권자, 특별·광역시장은 지정권자 55
2. 정비계획 입안대상 56
3. 정비예정구역 아닌 곳, 사전타당성 검토 및 행위제한 59
4. 정비예정구역에서 정비계획 수립절차 62
5. 수익성 없으면 정비구역 일부 제척 가능 77
6. 정비구역 고시일이 바로 건축행위제한일 79
7. 가로주택 정비사업에 정비구역 없다 83
제3단계 사업시행자인 조합과 조합원 자격 등
1. 사업시행자 전(前) 단계는 추진위원회 89
2. 추진위원회 운영규정(vs 조합정관) 92
3. 조합설립 동의율 96
4. 추진위원장이 창립총회 (소집)개최권자 101
5. 사업시행자 109
6. 공공지원과 정비조합 113
7. (비)투기과열지구와 조합원 지위승계 여...부 118
8. 조합 표준정관, 이제 시·도지사가 정한다 139
9. 시공자 선정 142
제4단계 사업시행계획인가는 건축허가와 다르다
1. 건축심의는 사업시행계획의 전초기지 147
2. 인가신청 전 총회 의결을 거쳐야 153
3. 사업시행계획 인가(변경) 신청 여부에 따른 법률효과 156
4. 사업시행계획의 확인 사항 162
5. 인가 시기조정, 수도권도 서로 다르다 170
6. 시행기간 경과와 사업시행계획 변경인가 176
제5단계 조합원 분양신청과 신축주택 공급(관리처분) 계획
■ 조합원 분양신청과 신축주택 공급(관리처분) 계획 184
1. 실제 분양신청과 관리처분계획 절차 186
2. 집 사고도 이럴 땐 분양신청 못한다(분양신청 제한) 204
3. 모든 현금청산자가 구제되지는 않는다 210
6 재개발·재건축, 가로주택정비사업 실무와 투자
4. 관리처분인가 인가(변경) 신청 또는 인가에 따른 법률효과 213
5. 관리처분계획, 법 개정마다 바뀐다 218
제6단계 2020.5.6. 이후 어떻게 바뀌나
1. 공공 재개발사업 활성화 232
2. 소규모주택정비사업의 보완 233
3. 역세권 민간 주택사업 활성화 235
4. 공급유형별 투기방지 235
5. 수도권과 비투기과열지구 지방광역시의 전매제한 236
6. 추진일정 238
PART II 신축아파트 분양대상자 구별방법
1. 재개발, 가로주택정비사업 243
■ 서울특별시 도시정비조례 제36조제1항 243
■ 서울특별시 도시정비조례 제36조제2항 291
2. 단독주택 재건축사업 334
■ 서울특별시 도시정비조례 제37조제1항 336
■ 서울특별시 도시정비조례 제37조제2항 341
참고문헌 354
전연규 [저]
1974년 서울시 영등포구청에서 토목직 공무원으로 시작하여 1980년 서울남부지검, 중앙지방검찰청, 법무부 등에서 검찰직 공무원으로 근무한 바 있다. 199년 2월부터 현재까지 법무사법인 기린의 대표법무사로서 서울 강남3구 및 강북 등 주요 재건축 재개발 사업에 다수 참여했다. 서울대 법학전문대학원장 김종보교수와 “새로운 재건축 재개발 이야기”를 공저한 바 있으며 그 후 20여권의 책을 썼다. 한편 2007.8.14. 도시개발신문(http://www.udp.or.kr)을 창간하여 추진위, 조합의 데이터를 관계자들에게 제공하고 있다. 최근 “재건축과 상가문제연구모임”과 함께 2022.6.27. 출판기념회 겸 수도권 재건축 연합회 예비모임을 개최하는 등 활발한 활동을 하고 있다.
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