한정된 공간에서 끊임없이 창출해 내야 하는 신규주택. 노후화된 주택을 정비하고 새로운 사업을 진행하는 재개발·재건축 사업은 기존 주거지역에서 진행되기 때문에 수요자들 대부분이 선호하는 경우가 많다. 저자의 재무·자산관리 노하우를 부동산 시장에 적용하여, 재개발·재건축의 이론적인 부분과 투자실무 부분으로 나누어 실수요자의 궁금점을 간결하게 정리하였다.
실수요자 및 실무자 입장에서 정리한,
재개발·재건축의 기본지식 + 재개발·재건축의 투자실무!!
우리는 한정된 공간에서 주거를 위한 터전을 만들어 생활하고 있다. 부동산의 특성상 필요하다고 마구잡이로 공급을 늘리거나, 있는 상태 그대로 이동할 수 없다. 공급이 제한적이다 보니 각종 규제가 생길 수밖에 없고, 이에 따른 법령의 정비도 많이 이루어진다. 이처럼 수시로 바뀌는 여러 사안들을 감안하여, 역대정부의 부동산 정책을 돌아보고 크게 변동되지 않는 기본적인 사안들을 중심으로 〈재개발·재건축 이론과 투자·중개실무〉를 구성하였다.
재개발과 재건축을 제대로 알기 위해 이론적인 부분들을 정리하고, 이론적 지식을 바탕으로 실무투자 및 중개에 관한 사안들을 다루었다. 이론파트는 사업을 이해하기 위한 개념을 정리하고 법적 근거를 제시하였다. 사업이 진행되는 절차 및 주택의 공급방법, 공공개발과 공공재건축 등으로 구성되어 있다. 실무파트는 투자 및 중개를 위한 핵심포인트, 투자와 관리, 계약서의 작성 등 실수요자들이 알아야 할 기본적인 내용을 정리하였다.
정책적인 각종 규제나 법령의 변경으로 어렵고 멀게만 느껴지던 재개발·재건축! 〈재개발·재건축 이론과 투자·중개실무〉에서는 이론적인 부분의 기본지식을 다지고, 이론을 바탕으로 한 투자실무 노하우를 제시하였다. 실수요자나 중개현장에서의 실무자가 조금이나마 시행착오를 줄여 나갈 수 있을 것이다.
Part 01 재개발·재건축 이론
Chapter 01. 법적 근거
1. 도시 및 주거환경정비법 / 012
2. 도정법의 연혁 / 015
3. 빈집 및 소규모주택정비사업 / 016
Chapter 02. 개념 정리
1. 노후·불량건축물 / 019
2. 토지등소유자 / 020
3. 조합원 / 021
4. 재개발·재건축의 차이점 / 023
5. 도급제와 지분제의 차이점 / 025
6. 재건축 매도청구 / 026
7. 비례율 / 028
8. 권리가액 / 029
9. 분담금 / 030
10. 재건축 안전진단 / 038
11. 재건축 무상지분 / 042
12. 재건축초과이익 환수제 / 044
13. 재건축사업의 신탁등기 / 051
14. 조합원입주권과 분양권 / 052
15. 기타 용어의 정의 / 054
Chapter 03. 사업진행절차
1. 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정 / 057
2. 정비사업의 시행방법 / 062
3. 조합설립추진위원회 / 065
4. 조합의 설립 / 071
5. 시공사 선정 / 079
6. 총회 등 의결기구 / 082
7. 사업시행계획인가 / 088
8. 분양공고 및 분양신청 / 097
9. 관리처분계획인가 / 103
10. 조합원 동·호수 추첨 및 일반분양 / 109
11. 사업의 완료절차 / 110
Chapter 04. 주택공급방법
1. 주택공급 / 118
2. 권리산정 기준일 / 121
3. 분양대상 / 123
Chapter 05. 이주비 등 이...주대책
1. 이주비 / 144
2. 이사비 / 146
3. 주거이전비 / 148
4. 영업손실보상 / 153
Chapter 06. 정비구역의 해제
1. 정비구역 해제 / 157
2. 정비구역 해제의 연장 / 160
3. 정비구역 등의 직권해제 / 160
4. 정비구역 해제의 효력 / 162
Chapter 07. 공공재개발사업 및 공공재건축사업
1. 공공재개발사업 예정구역의 지정·고시 / 164
2. 공공재개발사업을 위한 정비구역 지정 등 / 165
3. 공공재개발사업 정비(예정)구역 해제 / 166
4. 정비구역 지정을 위한 특례 / 166
5. 공공재개발사업에서의 용적률 완화 및 주택건설비율 / 167
6. 공공재건축사업에서의 용적률 완화 및 주택건설비율 / 167
7. 사업시행계획 통합심의 / 169
Chapter 08. 자료의 복사·열람 등
1. 자료의 복사·열람 / 170
2. 벌칙적용에 있어서 공무원 의제 / 173
3. 도시·주거환경정비기금의 설치 / 175
4. 정비사업전문관리업 / 177
Chapter 09. 역대 정부의 부동산정책
Part 02 재개발 · 재건축 투자실무
Chapter 01. 투자실무 핵심포인트
1. 3.3m²당 1,000만 원인 33m² 물건 vs .3.3m²당 800만 원인 66m² 물건 / 190
2. 프리미엄 1억 원을 주고 매수해도 될까? / 191
3. 프리미엄이 1억 원일 때, 신축 아파트의 매입가는 얼마일까? / 193
4. 허가된 주택을 거래했는데 분양자격이 왜 안 될까? / 195
5. 국·공유지 점유자는 불하받는 것이 좋은가? / 196
6. 조합원입주권 소유자는 그 구역의 일반분양 시 청약할 수 있는가? / 199
Chapter 02. 프리미엄의 이해
1. 프리미엄 / 201
2. 수익률 / 204
Chapter 03. 감정평가
1. 감정평가 방법 / 208
2. 감정평가 이의신청 / 217
3. 감정평가를 잘 받을 수 있는 물건 / 220
Chapter 04. 규제지역에서의 유의점
1. 조정대상지역에서의 유의점 / 221
2. 투기과열지구에서의 유의점 / 223
Chapter 05. 관련세금
1. 취득세 / 230
2. 양도소득세 / 235
3. 입주권 양도소득세 / 245
4. 조정대상지역내 양도세 중과 / 248
Chapter 06. 계약서 특약 및 작성방법
1. 특약 / 250
2. 부동산 유형별 계약서 작성 / 254
Chapter 07. 투자와 관리
1. 진행단계별 투자 시 주의점 / 276
2. 공·경매로 낙찰 시 주의점 / 279
3. 투자 후 관리방법 / 280
부록 I
1. 정비계획의 입안대상지역 / 282
2. 재개발정비사업조합 표준정관 / 284
3. 정비사업 조합설립추진위원회 운영규정 / 315
4. 정비사업 계약업무 처리기준 / 317
5. 정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율 / 327
6. 주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준 / 330
7. 소형주택의 활용기준 산정방법 / 349
부록 II
1. 정비사업 투자를 위한 유용한 사이트 / 350
2. 특약모음 / 351
3. 정비구역 설명·고지 확인서 / 356
4. 계약서 양식 및 자금조달계획서 / 359
5. 실거래가 위반에 대한 과태료 기준 / 371
6. 내용증명 등 소송에 필요한 서류 / 376
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