윤성철 변호사의 국토교통부 하자분쟁조정심사위원회 위원 및 주택상가임대차분쟁조정위원회 위원으로 활동해 온 경험과 대한변호사협회 건설전문변호사로서 건설법무대학원의 경력을 가진 최승준 변호사의 지혜를 모아 그간의 집합건물 분야의 실무경험과 사례를 중심으로 집필을 하게 되었습니다. 본 책은 집합건물을 둘러싼 구분소유자들 간, 구분소유자와 관리단 간, 구분소유자와 시공사 간, 구분소유자와 제3자 간의 분쟁과 관련한 내용을 담고 있고, 그 중 특히 하자보수？일조？소음에 관한 분쟁을 중심으로 서술하였습니다.
차 례 (간략)
제1장 구분소유권의 기초 1
Ⅰ.구분소유권의 본질과 개념 1
1. 구분소유권의 개념 2
2. 구분소유권의 요소 2
3. 집합건물의 구분행위 8
4. 구분행위 - 건축물대장 등록 14
Ⅱ. 전유부분과 공용부분 15
1. 전유부분 15
2. 공용부분 20
3. 전유부분인지, 공용부분인지 모호한 경우 24
제2장 집합건물의 관리 및 운영 27
Ⅰ. 공용부분의 사용 및 관리 28
1. 공용부분에 대한 사용 28
2. 공용부분에 대한 관리방법 29
3. 공용부분 관리의 법적 문제 32
4. 공용부분의 처분 37
5. 구분소유권 행사의 한계 38
Ⅱ. 관리단 47
1. 관리단의 성립 47
2. 관리단의 구성원 및 관리단 기관의 구성 52
3. 일부공용부분 관리단 56
4. 관리단과 구별되는 단체 58
5. 관리단 구성원에 관한 문제(임차인의 보호 문제) 64
6. 관리단의 재산 65
7. 관리단의 소멸 69
Ⅲ. 관리인 70
1. 관리인의 선임 및 해임 70
2. 법원에 의한 관리인의 선임과 해임 77
3. 관리인의 임기 78
4. 관리인의 권한과 의무 78
5. 관리회사 88
Ⅳ. 관리규약 91
1. 관리규약의 의의 및 법적 성격 91
2. 규약의 내용 93
3. 관리규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지 101
4. 관리규약의 효력 106
5. 관리규약의 보관... 및 열람 ㆍ 등본발급청구 107
Ⅴ. 관리단집회 108
1. 관리단집회의 권한 및 의결 개요 108
2. 정기 관리단집회와 임시 관리단집회 109
3. 관리단집회의 소집통지 111
4. 관리단집회의 결의사항 113
5. 의결권 114
6. 의결방법 116
7. 집회 의장과 의사록 120
8. 점유자의 의견진술권 121
9. 서면 또는 전자적 방법에 의한 결의 121
10. 집회 결의의 효력 123
11. 결의취소의 소 124
Ⅵ. 관리위원회 125
1. 관리위원회의 설치 및 기능 125
2. 관리위원회의 구성 및 운영 126
Ⅶ. 관리비 126
1. 관리비의 구분 126
2. 관리비의 부담의무자 129
3. 관리비 설정 및 부과 132
4. 체납관리비의 소멸시효 및 이에 대한 조치 133
제3장 집합건물 하자담보책임 개관 137
Ⅰ. 건축물 하자의 의의 138
1. 하자의 개념 138
2. 하자의 발생원인 139
3. 하자의 분류 139
4. 하자판정의 기준 141
5. 미완성과 구별 144
6. 미시공의 개념 149
Ⅱ. 하자담보책임의 법적 성격 149
1. 무과실책임 149
2. 채무불이행책임과의 관계 151
3. 손해배상의 범위 152
4. 매매 규정의 적용 여부 152
Ⅲ. 하자보수청구권 153
1. 하자의 보수 153
2. 다른 구제수단(손해배상 등)과의 관계 154
3. 성립요건 155
4. 자력하자보수 후의 비용상환 청구권 158
5. 하자보수청구권의 행사 158
6. 하자보수의무의 이행지체 159
Ⅳ. 손해배상청구권 160
1. 손해배상청구의 유형 160
2. 손해배상의 범위 161
3. 손해배상액 산정의 기준시점 170
4. 하자판정의 기준 및 손해배상액의 산정 171
5. 동시이행항변권 178
6. 손해배상청구권과 공사대금채권의 상계 184
Ⅴ. 공사대금의 감액 청구 185
Ⅵ. 계약해제 187
1. 건물이 완성된 경우 187
2. 건물이 미완성된 경우 187
Ⅶ. 하자담보책임의 존속기간 189
1. 규정 189
2. 법적 성질 191
3. 입증책임 194
4. 제척기간이 도과한 손해배상채권과의 상계 194
Ⅷ. 하자담보책임의 제한과 면책특약 195
1. 하자담보책임의 제한 규정 195
2. 수급인의 고지의무 198
3. 하자담보책임 면제의 특약 199
4. 하자담보책임과 과실상계 200
제4장 집합건물의 각종 분쟁관계 203
Ⅰ. 서론 204
Ⅱ. 집합건물법과 공동주택관리법 개관 204
1. 집합건물과 공동주택의 개념 204
2. 집합건물과 공동주택의 하자담보책임 관련 규정 206
3. 집합건물법과 공동주택관리법의 하자담보책임 212
4. 집합건물법과 공동주택관리법의 적용범위 215
5. 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권의 소멸시효 216
6. 시공자에 대한 구상청구 또는 손해배상청구 220
Ⅲ. 집합건물법상의 하자담보책임 221
1. 집합건물의 하자보수청구권자 221
2 집합건물의 하자담보추급권(손해배상청구권) 223
3. 집합건물의 전득자의 하자보수 등 청구 224
4. 집합건물의 하자담보책임자 227
5. 집합건물 하자담보책임기간 229
Ⅳ. 공동주택관리법상의 하자담보책임 231
1. 공동주택의 하자보수청구권 231
2. 공동주택의 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권 239
3. 공동주택의 하자담보책임자 240
4. 하자담보책임기간 241
5. 하자분쟁의 조정 242
6. 하자보수보증금의 예치 및 사용 256
Ⅴ. 아파트 공사 등 주변 소음 관련 분쟁 265
1. 공동주택의 주변소음과 하자 265
2. 공동주택의 소음과 하자 판단기준 266
3. 소음으로 인한 하자에 대한 책임자 274
4. 도로소음과 유지청구 276
Ⅵ. 아파트 구분소유자 간 분쟁 278
1. 의의 및 분쟁유형 278
2. 누수로 인한 분쟁 278
3. 층간소음으로 인한 분쟁 292
4. 특정 구분소유자의 공용부분 무단 점유로 인한 분쟁 297
Ⅶ. 아파트·상가 분양광고 관련 분쟁 304
1. 분양계약상 책임 304
2. 불법행위책임 317
제5장 집합건물 인근의 건설공사와 손해배상 333
Ⅰ. 서론 334
Ⅱ. 건설공사로 인한 직접적 손해의 발생 334
1. 불법행위 책임의 성립요건 334
2. 손해배상의 주체 338
3. 손해배상의 범위 354
Ⅲ. 건설공사로 인한 일조권 침해 364
1. 분쟁의 당사자 364
2. 일조권의 침해 법리 369
3. 일조권 침해의 판단 기준 374
4. 복수의 건물에 의한 일조권 침해 384
5. 일조권 침해로 인한 손해배상의 범위 386
6. 일조 방해제거 및 방해예방 389
Ⅳ. 건설공사로 인한 조망권 침해 392
1. 조망권의 침해 392
2. 조망권 침해의 판단기준 395
3. 조망권 침해 구체적 분쟁사례 396
4. 조망 방해제거 및 방해예방 399
5. 사생활 침해 399
Ⅴ. 기타 생활방해 침해 401
1. 의의 401
2. 내용 401
차 례 (상세)
제1장 구분소유권의 기초 1
Ⅰ.구분소유권의 본질과 개념 1
1. 구분소유권의 개념 2
2. 구분소유권의 요소 2
가. 1동의 건물 3
나. 구조상 독립성 4
다. 이용상 독립성 7
3. 집합건물의 구분행위 8
가. 구분행위 8
나. 구분행위와 등기 12
4. 구분행위 - 건축물대장 등록 14
Ⅱ. 전유부분과 공용부분 15
1. 전유부분 15
가. 전유부분이 되기 위한 요소 15
나. 전유부분의 소멸 19
2. 공용부분 20
가. 공용부분에 관한 공유 20
나. 공용부분의 종류 22
3. 전유부분인지, 공용부분인지 모호한 경우 24
가. 발코니 24
나. 건물 지하층 25
다. 배관, 배수시설 25
제2장 집합건물의 관리 및 운영 27
Ⅰ. 공용부분의 사용 및 관리 28
1. 공용부분에 대한 사용 28
2. 공용부분에 대한 관리방법 29
가. 규정 29
나. 구분소유자의 의결권 행사 판단 기준 30
3. 공용부분 관리의 법적 문제 32
가. 관리의 의미 32
나. 공용부분의 관리와 변경의 구분 34
4. 공용부분의 처분 37
5. 구분소유권 행사의 한계 38
가. 공동의 이익에 어긋나는 행위 39
나. 의무위반자에 대한 제재조치 41
Ⅱ. 관리단 47
1. 관리단의 성립 47
가. 관리단의 당연성립 47
나. 관리단의 법적 성격 50
2. 관리단의 구성원 및 관리단 기관의 구성 52
가. 관리단의 구성원 52
나. 관리단 기관의 구성 55
3. 일부공용부분 관리단 56
4. 관리단과 구별되는 단체 58
가. 입주자대표회의 58
나. 유통산업발전법상 대규모점포 등 개설자 62
5. 관리단 구성원에 관한 문제(임차인의 보호 문제) 64
6. 관리단의 재산 65
7. 관리단의 소멸 69
Ⅲ. 관리인 70
1. 관리인의 선임 및 해임 70
가. 관리인의 선임 및 해임의 법적 성격과 방법 70
나. 관리인 선임에 관한 계약의 성질 74
다. 관리인의 해임과 관련된 쟁점 75
2. 법원에 의한 관리인의 선임과 해임 77
3. 관리인의 임기 78
4. 관리인의 권한과 의무 78
가. 공용부분의 보존 행위 79
나. 공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 진행하는 행위 79
다. 공용부분의 비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구ㆍ수령하는 행위 80
라. 관리단을 대표하여 행하는 재판상 또는 재판 외의 행위 81
마. 관리단의 사무집행 및 보고의무 83
바. 관리인의 권리 - 보수의 지급청구 85
사. 관리인의 기타 의무 85
5. 관리회사 88
가. 관리수탁회사 88
나. 위탁계약의 성질 88
다. 관리회사의 횡령행위 90
Ⅳ. 관리규약 91
1. 관리규약의 의의 및 법적 성격 91
2. 규약의 내용 93
가. 집합건물법 규정에 의한 규약 사항 - 규약으로 정할 수 있는 사항 93
나. 규약으로 정할 수 없는 사항 97
3. 관리규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지 101
가. 관리규약의 설정을 위한 결의 101
나. 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치는 경우 102
다. 일부공용부분에 대한 규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지 106
4. 관리규약의 효력 106
5. 관리규약의 보관 및 열람 ㆍ 등본발급청구 107
Ⅴ. 관리단집회 108
1. 관리단집회의 권한 및 의결 개요 108
2. 정기 관리단집회와 임시 관리단집회 109
가. 정기 관리단집회 109
나. 임시 관리단집회 110
3. 관리단집회의 소집통지 111
4. 관리단집회의 결의사항 113
5. 의결권 114
6. 의결방법 116
7. 집회 의장과 의사록 120
8. 점유자의 의견진술권 121
9. 서면 또는 전자적 방법에 의한 결의 121
10. 집회 결의의 효력 123
11. 결의취소의 소 124
Ⅵ. 관리위원회 125
1. 관리위원회의 설치 및 기능 125
2. 관리위원회의 구성 및 운영 126
Ⅶ. 관리비 126
1. 관리비의 구분 126
2. 관리비의 부담의무자 129
가. 소유자 이외의 자에 대한 관리비 부담문제 129
나. 특정승계인의 전구분소유자의 체납관리비지급의무승계문제 130
3. 관리비 설정 및 부과 132
4. 체납관리비의 소멸시효 및 이에 대한 조치 133
제3장 집합건물 하자담보책임 개관 137
Ⅰ. 건축물 하자의 의의 138
1. 하자의 개념 138
2. 하자의 발생원인 139
3. 하자의 분류 139
가. 형태상 분류 139
나. 원인상 분류 139
다. 구조상 분류 140
라. 보수가능 여부에 따른 분류 140
마. 중요도에 따른 분류 140
바. 시공현상별 분류 140
4. 하자판정의 기준 141
가. 계약상 정한 성상을 갖추지 못함으로 인한 하자 141
나. 통상의 용도에 사용할 성상을 결여한 하자 143
다. 절대적 하자 144
5. 미완성과 구별 144
가. 미완성의 개념 144
나. 구별의 실익 144
다. 판단기준 146
6. 미시공의 개념 149
Ⅱ. 하자담보책임의 법적 성격 149
1. 무과실책임 149
2. 채무불이행책임과의 관계 151
3. 손해배상의 범위 152
4. 매매 규정의 적용 여부 152
Ⅲ. 하자보수청구권 153
1. 하자의 보수 153
2. 다른 구제수단(손해배상 등)과의 관계 154
3. 성립요건 155
가. 하자보수가 가능할 것 155
나. 건물 완성 전의 성취된 부분에 대하여도 가능함 155
다. 중요한 하자이거나, 보수에 과다한 비용이 들지 않을 것 155
4. 자력하자보수 후의 비용상환 청구권 158
5. 하자보수청구권의 행사 158
6. 하자보수의무의 이행지체 159
Ⅳ. 손해배상청구권 160
1. 손해배상청구의 유형 160
가. 하자보수에 갈음하는 경우 160
나. 하자보수와 함께 하는 경우 160
다. 하자보수가 불가능한 경우 161
2. 손해배상의 범위 161
가. 하자보수비 상당액 161
나. 건축물 가치 감소액 163
다. 특별사정으로 인한 손해 166
라. 위자료 166
마. 확대손해 167
바. 손익상계 168
사. 부가가치세 169
3. 손해배상액 산정의 기준시점 170
4. 하자판정의 기준 및 손해배상액의 산정 171
가. 원칙적인 판정기준 171
나. 하자판정의 기준이 되는 설계도면 171
다. 하자의 인정 여부 및 범위와 관련된 쟁점 172
라. 손해배상액의 산정 177
5. 동시이행항변권 178
가. 인정근거 178
나. 인정범위 182
6. 손해배상청구권과 공사대금채권의 상계 184
Ⅴ. 공사대금의 감액 청구 185
Ⅵ. 계약해제 187
1. 건물이 완성된 경우 187
2. 건물이 미완성된 경우 187
Ⅶ. 하자담보책임의 존속기간 189
1. 규정 189
2. 법적 성질 191
3. 입증책임 194
4. 제척기간이 도과한 손해배상채권과의 상계 194
Ⅷ. 하자담보책임의 제한과 면책특약 195
1. 하자담보책임의 제한 규정 195
2. 수급인의 고지의무 198
3. 하자담보책임 면제의 특약 199
4. 하자담보책임과 과실상계 200
제4장 집합건물의 각종 분쟁관계 203
Ⅰ. 서론 204
Ⅱ. 집합건물법과 공동주택관리법 개관 204
1. 집합건물과 공동주택의 개념 204
가. 집합건물의 의의 204
나. 공동주택의 의의 205
2. 집합건물과 공동주택의 하자담보책임 관련 규정 206
가. 관련 규정 206
나. 집합건물법과 공동주택관리법의 관계 212
3. 집합건물법과 공동주택관리법의 하자담보책임 212
가. 집합건물법 212
나. 공동주택관리법 214
4. 집합건물법과 공동주택관리법의 적용범위 215
가. 집합건물법 215
나. 공동주택관리법 216
5. 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권의 소멸시효 216
가. 소멸시효기간 217
나. 소멸시효의 기산일 217
다. 소멸시효의 중단 218
라. 채권양도 통지와 소멸시효 중단 219
6. 시공자에 대한 구상청구 또는 손해배상청구 220
Ⅲ. 집합건물법상의 하자담보책임 221
1. 집합건물의 하자보수청구권자 221
가. 구분소유자 221
나. 관리단 222
2 집합건물의 하자담보추급권(손해배상청구권) 223
가. 구분소유자 223
나. 관리단 224
3. 집합건물의 전득자의 하자보수 등 청구 224
4. 집합건물의 하자담보책임자 227
가. 분양자 227
나. 시공자 227
다. 신탁회사 227
라. 주택분양보증인 228
5. 집합건물 하자담보책임기간 229
Ⅳ. 공동주택관리법상의 하자담보책임 231
1. 공동주택의 하자보수청구권 231
가. 공동주택 하자보수청구권자 231
나. 하자보수 절차 239
2. 공동주택의 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권 239
3. 공동주택의 하자담보책임자 240
가. 사업주체 240
나. 시공자 240
다. 신탁회사 240
라. 주택분양보증인 241
마. 공동임대주택 공급 사업주체 241
4. 하자담보책임기간 241
5. 하자분쟁의 조정 242
가. 하자심사ㆍ분쟁조정위원회의 조정 242
나. 하자심사ㆍ분쟁조정위원회의 설치 243
다. 하자심사ㆍ분쟁조정위원회의 구성 243
라. 하자심사ㆍ분쟁조정위원회의 회의 245
마. 하자심사ㆍ분쟁조정위원회의 조정신청 248
바. 하자심사 249
사. 하자심사ㆍ분쟁조정위원회의 조정 251
아. 하자진단 및 하자감정 254
6. 하자보수보증금의 예치 및 사용 256
가. 하자보수보증금의 예치의무 256
나. 하자보수보증금의 금액 258
다. 하자보수보증금의 사용 259
라. 하자보수보증금의 청구 260
마. 하자보수보증금의 지급 범위 261
사. 하자보수보증금청구권의 소멸시효 265
Ⅴ. 아파트 공사 등 주변 소음 관련 분쟁 265
1. 공동주택의 주변소음과 하자 265
2. 공동주택의 소음과 하자 판단기준 266
가. 소음 관련 법령 266
나. 수인한도 판단 270
3. 소음으로 인한 하자에 대한 책임자 274
가. 아파트 분양자 274
나. 아파트 시공자 275
다. 대지조성사업자 275
라. 도로설치ㆍ관리자 276
4. 도로소음과 유지청구 276
Ⅵ. 아파트 구분소유자 간 분쟁 278
1. 의의 및 분쟁유형 278
2. 누수로 인한 분쟁 278
가. 관련 법리 278
나. 구체적 사례 283
3. 층간소음으로 인한 분쟁 292
가. 관련 법리 292
나. 구체적 사례 294
4. 특정 구분소유자의 공용부분 무단 점유로 인한 분쟁 297
가. 관련 법리 297
나. 구체적 사례 301
Ⅶ. 아파트·상가 분양광고 관련 분쟁 304
1. 분양계약상 책임 304
가. 분양계약 내용의 범위 304
나. 분양광고의 법적 성격 305
다. 분양계약의 내용에 포함되는 분양광고 306
라. 선시공ㆍ후분양의 경우 308
마. 분양계약상 고지의무 309
바. 계약위반의 효과 311
사. 사례 (고지의무 위반) 314
2. 불법행위책임 317
가. 분양계약에 편입되지 않은 분양광고로 인한 책임 317
나. 책임의 근거 318
다. 적극적 기망행위 319
라. 소극적 기망행위 (부작위) 325
마. 불법행위의 효과 326
바. 손해배상채권의 양도 330
제5장 집합건물 인근의 건설공사와 손해배상 333
Ⅰ. 서론 334
Ⅱ. 건설공사로 인한 직접적 손해의 발생 334
1. 불법행위 책임의 성립요건 334
가. 고의ㆍ과실 334
나. 인과관계 337
2. 손해배상의 주체 338
가. 직접행위자 338
나. 수급인ㆍ하수급인 338
다. 도급인 341
3. 손해배상의 범위 354
가. 원칙 354
나. 적극적 손해 354
다. 소극적 손해 358
라. 위자료 360
마. 과실상계 363
Ⅲ. 건설공사로 인한 일조권 침해 364
1. 분쟁의 당사자 364
가. 피해자 364
나. 가해자 365
2. 일조권의 침해 법리 369
가. 일조권의 의의 369
나. 일조권의 법적 근거 369
다. 일조권 보호를 위한 공법적 규제 370
3. 일조권 침해의 판단 기준 374
가. 대법원의 수인한도론 374
나. 피해의 정도 375
다. 지역성 376
라. 가해 건물과 피해 건물의 용도 380
마. 피해 건물의 상태 381
바. 토지이용의 선후관계 382
사. 가해방지 및 피해회피의 가능성 382
아. 공법적 규제의 위반 여부 382
자. 교섭경과 383
4. 복수의 건물에 의한 일조권 침해 384
5. 일조권 침해로 인한 손해배상의 범위 386
가. 건물 가치의 하락액 386
나. 광열비 등 387
다. 일실 영업수익 387
라. 위자료 387
마. 소멸시효 388
6. 일조 방해제거 및 방해예방 389
가. 방해제거 및 예방의 법적 근거 389
나. 공사금지 가처분 390
다. 건물철거소송 391
Ⅳ. 건설공사로 인한 조망권 침해 392
1. 조망권의 침해 392
가. 조망권의 의의 392
나. 법적 근거 392
다. 법적 요건 394
2. 조망권 침해의 판단기준 395
3. 조망권 침해 구체적 분쟁사례 396
가. 긍정례 396
나. 부정례 397
4. 조망 방해제거 및 방해예방 399
5. 사생활 침해 399
Ⅴ. 기타 생활방해 침해 401
1. 의의 401
2. 내용 - ‘태양반사광 문제’ 401
최승준 [저]
서울 단국대학교 부속고등학교 졸업. 고려대학교 법학과 졸업. 고려대학교 대학원 법학과 졸업(법학석사). 충남대학교 법학전문대학원 졸업(법학석사). 광운대학교 건설법무대학원 석사과정(건설소송실무전공). 제7회 변호사시험 합격(2018년). (현)법무법인 로베이스 수석변호사. (현)대한변호사협회 건설전문변호사(2021년~현재). 저서로 『건설법무세무노무이론과 실무해설(2021)』 등이 있다.
[주요 담당 사건] - 건설·부동산 분야 ㆍ 건설, 하도급, 정비사업, 민간투자사업, 건설산재, 건설형사 ㆍ 공공기관(한국토지주택공사등) 상대 공사대금 청구 소송 ㆍ 지방자치단체(경기도등) 상대 공사대금 청구 소송 ㆍ 공동수급체 구성원간(DL건설등) 공동원가분담금 청구 소송 ㆍ 원사업자(한신공영등) 상대 하도급 공사대금 청구 소송 ㆍ 시공사(대보건설등) 대리 하자보수에 갈음하는 손해배상 소송 ㆍ 재건축정비사업조합 임시총회결의금지 가처분 ㆍ 건설업 영업정지처분 취소 소송(경기도지사등 상대) ㆍ 공공기관(한국수자원공사등) 상대 우선협상대상자지위보전 가처분 ㆍ 원사업자(대형건설사)상대 한국공정거래조정원 조정대리 ㆍ 근로복지공단 상대 산재보험료 채무부존재 확인 소송 ㆍ 산재로 인한 손해배상 청구 소송 시공사 대리 ㆍ 발주자(목포해양수산청)에 대한 감리자의 업무상배임 형사 ㆍ 원사업자(S인터내셔날등) 공정거래위원회 신고대리 ㆍ 대한기계설비건설협회 기계설비법 분야 자문 ㆍ 한국자동제어공업협동조합 및 회원사 자문 ㆍ 평택에코센터 조성사업 민간투자사업 사업시행자 자문 ㆍ 성남성호시장 도시개발 사업시행자 자문 등 다수
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