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신방수 세무사의 주택임대사업자 등록과 절세 비법 : 주택임대사업자 세무업계 종사자 중개 실무자 일반일 지침서
신방수 ㅣ 매일경제신문사
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 17,000원
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  • 발행일
 2020년 03월 15일
  • 페이지수/크기/무게
 312page/152*225*22/565g
  • ISBN
 9791164840892/1164840894
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  • 상세정보
  • 세금 모르면 주택입대사업 하지 마라! 주택임대업과 관련된 세제는 정부의 정책과 아주 밀접한 관련이 있다. 즉 정부가 임대주택에 대한 혜택을 늘리거나 줄이게 되면 그에 따라 세제도 춤을 춘다. 그런데 최근 정부는 주택임대업에 대한 세제뿐만 아니라 일반적인 세제정책도 자주 손을 보고 있다. 대표적인 것이 바로 일시적 2주택 비과세 처분기한 단축이다. 2019년 12·16대책을 통해 조정대상지역 내에서 취득한 주택들은 종전 주택을 2년이 아닌 1년 내에 처분해야 비과세를 받도록 규정이 바뀌었다. 이러한 개정사항은 다주택자인 주택임대사업자들에게도 적용되는데, 이들이 갈아타기를 할 때에는 이러한 내용 외에 그들에게 별도로 적용되는 비과세 횟수 평생 1회 제한 같은 내용도 알고 있어야 한다. 이 책은 이러한 맥락에서 정부의 세제정책을 정확히 분석해 주택임대사업자들이 당면하는 여러 가지 쟁점사항을 스스로 해결할 수 있는 능력을 높이는 데 초점을 맞추었다.
  • 개인부터 1인 법인까지 주택임대사업자가 살아남는 비법 현재 임대등록을 하고 있거나 예정에 있는 사업자들은 정부의 주택임대업에 대한 정책방향과 이를 뒷받침하고 있는 ‘민간임대주택법’과 세법의 내용을 정확히 이해해야 한다. 또한 이를 실무에 적용해야 소중한 재산을 지킬 수 있다. 이 책은 이러한 관점에서 주택임대사업과 관련된 다양한 문제를 최대한 분석해 개인부터 1인 법인까지 주택임대사업자가 스스로 대안을 찾을 수 있게 기획되었다. 제1장은 주택임대업 세무 개관, 제2장은 주택임대업과 취득세 감면, 제3장은 주택임대업과 재산세 감면, 제4장은 주택임대업과 종부세 합산배제, 제5장은 주택임대업과 종합소득세(건강보험료 포함) 감면에 대해 다루었다. 제6장은 주택임대업과 양도세 비과세·과세원리, 제7장은 주택임대사업자의 거주주택 양도세 비과세, 제8장은 임대주택의 양도 시 적용되는 장기보유특별공제 특례, 중과세 적용배제, 양도세 100% 감면, 제9장은 주택임대업의 등록 의사결정, 제10장은 지자체 임대주택 등록하는 방법을 낱낱이 파헤친다. 주택임대업과 관련된 등록이나 세제를 다루는 관할 지자체와 세무관서에 종사하는 분들은 물론이고, 현장에서 실무를 책임지고 있는 부동산 업계나 세무회계 업계에 종사하는 분들에게도 이 책을 강력히 추천한다.
  • 머리말 …… 4 일러두기 …… 12 제1장 주택임대업 세무 개관 01 우리가 다룰 주택임대업은 무엇을 의미하는가? …… 15 02 주택임대업을 영위하기 위해서는 반드시 세무서에 사업자등록을 내야 하는가? …… 17 03 세무서에 사업자등록을 하지 않으면 어떤 문제가 있는가? …… 19 04 누가 관할 세무서에 사업자등록을 해야 할까? …… 20 05 세무서에 등록하는 것과 지자체에 등록하는 것과는 어떤 차이가 있는가? …… 24 06 민간임대주택법’상 단기임대와 장기임대는 어떤 차이가 있는가? …… 28 07 세법에서 필요한 임대의무기간은 어떻게 되어 있을까? …… 33 08 임대료 상한 5% 룰은 왜 중요할까? …… 37 09 정부의 주택임대사업자에 대한 세제정책의 흐름은 어떻게 될까? …… 43 | 심층분석 | ‘민간임대주택법’의 이해 …… 48 제2장 주택임대업과 취득세 감면 01 주택을 취득하면 취득세를 내는데, 이때 얼마의 세금을 부담할까? …… 57 02 1세대 4주택자의 취득세율이 인상되었는데, 이때 주택 수 산정은 어떻게 하는 것인가? …… 60 03 주택임대사업자도 4%를 내야 하는가? …… 65 04 임대사업자가 취득세를 감면받을 수 있는 조건은? …… 67 05 ...
  • ▷ 단기임대와 장기임대 시의 혜택에서 지방세는 크게 차이가 나지 않지만, 국세의 경우에는 대체로 장기임대에 방점을 찍고 있다. 많은 주택임대사업자들이 관심을 두고 있는 장기보유특별공제 50~70%나 양도세 100% 감면 등은 8년 장기임대를 요구하고 있기 때문이다. 하지만 거주주택의 양도세 비과세는 단기임대로 등록하더라도 적용이 가능하며, 기타 종부세 과세와 양도세 중과세 적용 등 불이익을 피하기 위해 등록하는 경우가 있는데, 이때에는 등록 시기별로 단기임대 또는 장기임대로 요건이 달라지고 있다. -p.32 ▷ 한 세대원이 모두 2주택 이상을 보유하고 있는 경우 : 이 경우 에는 1인당 6억 원밖에 공제되지 않으므로 1세대 기준 총 6억 원밖에 공제되지 않는다. 한편 2주택이 조정대상지역 내에 소재한 경우에는 세부담 증가폭을 억제하는 세부담 상한율이 150%에서 200%(2020년의 경우 300%로 인상예정)로 올라가는 불이익이 뒤따른다. 예를 들어 작년에 낸 종부세가 1천만 원이고, 세부담 상한율이 200%라면 올해 낼 종부세는 대략 2천만 원 내까지 가능하다는 것이다. -p.113 ▷ 참고로 장기보유특별공제는 해당 자산의 취득시점부터 양도일까지 발생한 양도차익에 대해 적용한다(바로 아래 ‘소득세법’ 제95 조 제4항 참조). 예를 들어 2010년에 취득한 주택을 2020년에 임대 등록해서 2030년에 양도하는 경우, 전체 양도차익이 1억 원이라면 이에 70%의 공제율이 적용될 수 있다. 많은 이들이 혼동을 하고 있어서 특별히 언급했다. -p.193 ▷ 지방세 감면은 주로 취득세와 재산세에서 있는데, 이들은 주로 관할지자체 등록, 공동주택(취득세는 신축), 전용면적(취득세는 60㎡, 재산세는 85㎡ 이하), 호수(재산세는 2호 이상), 임대의무기간 등의 요건을 도입하고 있다. 특이한 것은 국세에서 정하고 있는 기준시가의 요건은 빠져 있다는 것이다. -p.253~254
  • 신방수 [저]
  • 국내 세무업계에서 가장 많은 책을 쓰고, 가장 많은 독자층을 탄생시킨 베테랑 세무사다. 또한, 연간 강의를 100회 이상 하면서 독자들과 소통을 늘리고 있다. 현재 기업과 개인 고객을 위해 다양한 컨설팅 및 세무회계 서비스 제공도 병행하고 있다. 한양대학교 경영학과를 졸업하고, 연세대학교 법무대학원에서 조세법을 전공했다. 세무법인 정상 대표이사를 역임하고, 현재는 이 법인의 이사로 재직 중에 있으며, 건설기술교육원에서 세법 전담 교수로도 활동하고 있다. MBC·KBS·SBS 등 공중파 방송은 물론이고, YTN 등에도 출연하고 있다. 저서로는 초베스트셀러인 《합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법》 시리즈, 《주택임대사업자 등록말소주택 절세 가이드북》, 《Reset 회계 공부》, 《확 바뀐 상가ㆍ빌딩 절세 가이드북》, 《부동산 증여에 관한 모든 것》, 《2022 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석》, 《1인 부동산 법인 하려면 제대로 운영하라!》, 《중소기업세무 가이드북 실전 편》, 《병의원세무 가이드북 실전 편》, 《이제 부동산 세금을 알아야 주택 보유 & 처분할 수 있는 시대다》, 《양도소득세 완전 분석》, 《부동산 거래 전에 자금출처부터 준비하라!》, 《상속분쟁 예방과 상속·증여 절세 비법》, 《베테랑 세무사의 부동산 절세는 이렇게 한다》, 《법인 부동산 세무리스크 관리노하우》, 《상속·증여세무 가이드북》 등 가이드북 시리즈, 《회사 세무리스크 관리노하우》, 《IFRS를 알아야 회계가 보인다》 등 70여 권이 있다.
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