10년 늙지 않고 건축하기
분쟁 없이 건축주·건물주로 성공하는 비결
아파트를 벗어나 독립적인 주거공간을 꿈꾸는 사람들이 늘고 있다. 아파트는 편리하고 쾌적한 주거공간으로 인기를 끌었다. 그런데 이제는 왜 아파트를 벗어나고 싶어 할까? 독립적인 공간을 중요한 가치로 생각하는 것이 가장 큰 이유일 것이다. 또한, 아파트의 옵션이 아무리 다양해졌다고 해도 가족구성원이 원하는 공간을 제대로 구현하기 어렵다는 점도 있다. 반려동물과 함께 편안하게 거주하기 위해서도 그렇다. 이들의 꿈을 실현하려면, 건축이 필요하다.
건축은 신축, 리모델링, 인테리어 등을 포함한다. 어쩌면 아파트에 거주하는 사람들에게도 건축에 대한 이해는 필요하다. 주거공간을 개선해서 삶의 질을 높이는 효과적인 방법이기 때문이다. 노후화한 아파트를 인테리어 할 때도 건축 지식은 유용하다. 또한, 부동산 투자를 할 때도 건축 과정을 거쳐 투자 가치를 높일 수 있으므로, 건축을 알아두면 투자의 수익성, 환금성을 높일 수 있다. 건축가이며, 리모델링 전문가인 이 책의 지은이는 건축을 5가지 단계로 구분하고, 단계마다 초보 건축주가 알아야 할 내용을 알기 쉽게 정리했다. 집을 지으면, 10년은 늙는다는 말이 있다. 이 책을 읽어서 건축의 과정을 이해하고, 소통의 중요성을 알게 된다면, 10년 늙지 않고 성공적으로 건축을 할 수 있을 것이다.
건축주, 건축가, 시공사가 함께 성공하는
‘분쟁 없는 건축’을 시작하자!
지은이는 초보 건축주가 분쟁 없이 성공적으로 건축을 끝내길 바라며 이 책을 썼다. 이에 따라 프롤로그에는 이 책이 초보 건축주에게 필요한 건축 지식을 담고 있다고 적었다. 이 책의 핵심은 건축주, 건축가, 시공사가 함께 확인할 수 있는 객관적인 문서를, 건축의 시작부터 마칠 때까지 돕는 역할을 하는 것이라고도 밝혔다. 이 책은 건축주 학교라는 책 제목에 맞게 총 5교시로 내용이 구성되어 있다. 1교시는 ‘분쟁의 서막’이라는 제목으로 건축 과정에서 분쟁이 일어나는 이유를 짚어본다. 건축은 소통 과정이 중요하다는 것을 강조하며, 건축에 임하는 건축주의 자세를 알려준다. 2교시는 건축을 위해 대지를 매입하기 전에 반드시 알아야 할 건축법을 소개했다. 건축법을 통해 건축할 수 있는 대지의 조건을 확인하고 분쟁이 생기지 않는 계약 체결법을 설명했다. 또한, 건축 규모에 기준이 되는 건폐율과 용적률을 자세하게 소개했다. 3교시는 건축 설계 단계에 관한 내용이다. 설계업체는 어떻게 선정하며, 설계도면을 그리는 과정은 어떤지 알기 쉽게 설명했다. 신축, 리모델링, 인테리어 등 건축 내용에 따라 어떤 설계업체를 선정해야 하는지 설명하며, 초보 건축주를 위한 조언을 덧붙였다. 설계도면은 실제 도면을 그림으로 제시해 이해를 돕고, 직접 체크할 수 있는 리스트도 수록해서 활용할 수 있게 했다. 4교시는 건축 시공 단계다. 시공업체는 어떻게 선정하며, 시공도서에는 어떤 것들이 있고, 어떤 프로세스로 진행되는지 알려준다. 마지막 5교시는 건축주, 건물주들이 가장 관심을 가질 하자보수에 관한 내용이다. 하자는 방수, 결로, 단열에서 주로 발생한다. 이 세 가지를 잘 파악하고 제대로 시공해서 하자를 미연에 방지하며, 하자보수도 효과적으로 할 수 있도록 핵심적인 내용을 소개했다. 이 책으로 분쟁 없이 성공적으로 건축하고, 건축물도 잘 관리하는 건축주, 건물주가 되어 보자.
프롤로그 | 4
1교시 분쟁의 서막
01 왜 집을 짓는가 | 11
02 어떤 집을 짓기로 결정했는가 | 16
2교시 부동산 매입 단계
01 집 지을 수 있는 땅은 따로 있다 | 33
02 리모델링 비용을 줄이는 건물 매입 상식 | 87
3교시 건축 설계 단계
01 설계업체 선정은 어떻게 할까? | 109
02 설계도면 그리기 | 117
4교시 건축 시공 단계
01 시공업체 선정은 어떻게 할까? | 147
02 시공도서와 프로세스 | 154
5교시 하자보수 단계(방수/결로/단열)
01 하자 없는 건축물은 없다 | 205
《분쟁 없는 건축을 위한 건축주 학교》가 건축에 대한 깊이 있는 전문지식을 다룬 책은 아니다. 초보 건축주가 건축의 과정을 순조롭게 이끌어 나갈 수 있을 만큼의 건축 지식만 담았다. 이제 건축을 시작하고자 하는 건축주들이 이 책을 충분히 숙지해서 부동산 매입, 건축 설계, 건축 시공 그리고 하자보수까지 모든 단계 중에 건축가와 함께 분쟁을 줄이는 노력을 했으면 한다.
-p. 5
아파트의 대안으로 직접 집을 짓는 사람들이 늘어나고 있다. 그리고 집을 직접 짓는 건축주에게 집의 의미와 가치를 정하는 요소는 더 다양해졌다. 직주근접, 교통, 교육, 자연, 생활편의시설, 환경 등 집이라는 재화에 개인의 욕구를 충족할 수 있는 제품을 구매, 사용, 평가하는 행동을 보이는 시대가 되었다.
이제 주택 수요자들의 눈높이가 높아져 집의 기본 주거 기능 위에 새로운 기능을 더한 주거 트렌드가 급변하는 추세다.
-p. 12
건물의 용도를 결정했다면 이제 건물의 규모를 결정해야 한다. 보유한 땅에 ‘어느 정도의 규모로 건축물을 건축할 수 있을까?’가 최대의 관심사일 것이다. 어느 정도라는 것은 건축물의 면적과 함께 몇 층까지 지을 수 있는지 건축 가능한 층수를 말한다. 여기서 최대로 건축이 가능한 규모는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 건폐율과 용적률로 정한다. ‘건축법’에서는 이들 건폐율과 용적률의 산정 방식 및 기준에 따라 정하고 있다. 즉, 건물의 규모는 건폐율과 용적률에 의해 결정된다.
-p. 50
리모델링은 ‘건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위해 대수선 또는 일부를 증축하는 행위’를 말한다. 일반적으로는 기존 골조를 최대한 살리고 나머지 부분의 공사를 모두 진행하는 것을 통틀어 일컫는다.
리모델링과 신축의 결정적 차이는 ‘기초공사와 골조공사의 진행 여부’에 있다. 주어진 건축 여건이나 지역 등에 따라 어느 편이 유리할지는 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 리모델링과 신축의 비용 차이가 크지 않은 경우도 많아 단순히 예산을 아끼겠다는 생각으로 리모델링에 접근하면 위험하다.
-p. 87
리모델링 설계를 잘하려면 설계자는 설계와 시공 모두 경험이 많아야 한다. 기존 건물 상태를 정확히 진단하지 않으면 공사계획에도 차질이 생기기 때문이다. 예상치 못한 추가공사로 비용과 시간이 더 많이 소요되기도 한다.
-p. 112
방수는 방수재를 바르는 일보다 바닥면을 정리하고 실란트로 보강하는 일이 더 중요하다. 누수 여부는 직접 물로 담수테스트를 해보지 않고 판단하는 것이 불가능하다. 물을 충분히 받고 최소 3~7일 정도 누수 여부를 점검하는 것이 좋다. 신축이든 리모델링이든 누수가 가장 큰 분쟁의 요인이 된다. 따라서 방수에 대해서 5교시에서 자세히 살펴볼 것이다.
-p. 180
이종민 [저]
인테리어 설계와 리모델링 컨설팅 업체 ㈜테라디자인(www.renohouse.co.kr)의 대표이다. 2012년 주요 일간지에 리노하우스 시공 사례가 소개되며 업무가 마비될 정도로 3040 세대의 폭발적인 관심을 끈 바 있다. 국내 주택 리모델링 분야에서 독보적인 자리를 구축하고 있는 그는 부산경매교육센터에서 경매+인테리어 강의를 3진행하는 인기 강사이기도 하다. 부경대에서 건축학을 전공하고 현재 홍익대 건축도시대학원에서 부동산개발 공부를 하고 있다. 한경닷컴 칼럼니스트, '장식신문' 연재작가로도 활동 중이다. 지은 책으로 '마흔에 살고 싶은 마당 있는 집', '앞으로 5년 경매하고 리모델링하라' 등이 있다.
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